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Was muss ein Mietvertrag alles enthalten?

Ein Mietvertrag regelt das Verhältnis von Mieter und Vermieter. Vor Beginn des Mietverhältnisses sollten daher alle Vereinbarungen hinsichtlich aller Sachverhalte getroffen werden, um Konflikte und Streitigkeiten wie bei Schönheitsreparaturen, Kündigung oder Hausordnung zu vermeiden.

Die beste Grundlage bildet daher ein ausführlicher und präziser Mietvertrag. Da der Vertrag normalerweise vom Vermieter aufgesetzt wird, sollte der Mieter ihn sich sorgfältig durchlesen und auf die Vollständigkeit folgender Punkte achten:

1. Vertragsparteien: vollständige Angaben zu Vermieter und Mieter (Wohnadresse, Vor- und Nachname, Kontaktmöglichkeiten). Alle volljährigen Personen, die in das Mietobjekt einziehen, sollten angegeben werden ;
2. Angaben zur Mietsache: Größe der Wohnung und mitvermietete Bestandteile wie Einbauküche, Dachbodenabteil oder Keller ;
3. Höhe und Art der Miete: der Mietzins ist der wichtigste Bestandteil des Mietvertrags. Ob der Mietzins den üblichen Miethöhen entspricht, kann vom Mieter über frei verfügbare Mietspiegel überprüft werden – seit 2023 sind Gemeinden ab 50 000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu führen ;
4. Höhe der Nebenkosten: Neben der Kaltmiete muss der Mieter oftmals auch noch Mietnebenkosten entrichten. Diese Betriebskosten müssen vom Vermieter im Vertrag ausdrücklich und einzeln festgehalten werden (§ 556 BGB) ;
5. Mietkaution: die Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens drei Kaltmieten betragen und ist auf bis zu drei monatliche Raten zahlbar. Der Vermieter muss sie verzinslich vom eigenen Vermögen getrennt anlegen ;
6. Mietzeit: generell sind die meisten Mietverträge unbefristet. Zeitmietverträge sind nur mit gesetzlich anerkanntem Befristungsgrund nach § 575 BGB zulässig (Eigenbedarf, geplanter Abriss oder Sanierung, Werkmietwohnung) ;
7. Kündigung: für Mieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist einheitlich drei Monate nach § 573c BGB. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit der Mietdauer auf sechs Monate nach fünf Jahren und neun Monate nach acht Jahren ;
8. Kleinreparaturen: eine wirksame Kleinreparaturklausel begrenzt die Kosten pro Reparatur (üblicherweise rund 100 €) und pro Jahr (höchstens etwa 6–8 % der Jahreskaltmiete) – betroffen sind nur Teile, mit denen der Mieter direkt in Berührung kommt (Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe). Fehlen diese Obergrenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam ;
9. Schönheitsreparaturen: gesetzlich trägt diese Pflicht der Vermieter; in den meisten Verträgen wird sie auf den Mieter abgewälzt. Wirksam ist nur eine flexible Klausel ohne starre Fristen (siehe Kündigung Mietvertrag) ;
10. Hausordnung: die Hausordnung regelt das Zusammenleben aller Mitbewohner des Hauses. Sie enthält Informationen z. B. zu Ruhezeiten, Reinigung und der Haltung von Haustieren. Die Hausordnung ist ein fester Bestandteil in den meisten Mietverträgen.

Was regelt ein Mietvertrag?

Grundsätzlich regelt der Mietvertrag die Übertragung von Nutzungsrechten von einer Partei auf die andere Partei. Eigentümer geben also ihre Eigentumsrechte an den Vertragspartner nicht ab. Das Gegenbeispiel stellen Verkaufsverträge dar. Hier wird das Eigentum einer Partei an die andere Partei für eine Gegenleistung übertragen.

Ein Mietvertrag kennzeichnet sich durch seine zeitweise Gebrauchsüberlassung, welche im Gegenzug für den Gebrauch durch eine vereinbarte Miete gezahlt wird. Laut dem deutschen Mietrecht werden verschiedene Mietvertragstypen unterschieden. Denn es können sowohl bewegliche Güter als auch unbewegliche Güter vermietet werden.

Der Mietvertrag ist nur ein Baustein im gesamten Ablauf eines Umzugs — vom Kündigungstermin der alten Wohnung bis zur Anmeldung von Strom und Gas in der neuen.

Gesetzliche Grundlagen zum Mietvertrag (BGB)

Jährlich werden zwei bis drei Millionen Mietverträge abgeschlossen. Doch welche Rechte haben Mieter und Vermieter? Was ist dabei erlaubt und was nicht? Hier gibt es das Mietrecht, das Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist.

Der § 535 BGB regelt die Hauptpflichten des Mietvertrags: Der Vermieter muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten, der Mieter muss im Gegenzug die vereinbarte Miete zahlen. § 538 BGB stellt klar, dass übliche Abnutzung nicht zu Schadensersatz führt, § 540 BGB regelt die Untervermietung an Dritte.

Das Mietrecht ist allerdings komplex: Es umfasst über 100 Vorschriften in den Paragraphen §§ 535–580a BGB, ergänzt durch jährlich hunderte neue BGH-Urteile zu Einzelfragen wie Schönheitsreparaturen, Mietpreisbremse oder Modernisierungsumlage. Im restlichen Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen, Inhalte und Vertragsarten.