Von < 50 %
der ortsüblichen Miete
Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil – Werbungskosten nur anteilig absetzbar
50–66 %
der ortsüblichen Miete
Voller Werbungskostenabzug nur mit positiver Totalüberschussprognose
≥ 66 %
der ortsüblichen Miete
Voller Werbungskostenabzug, keine Prognose nötig (Stand: Mai 2026)
Vermietung an Angehörige: Regeln 2026
Die Vermietung an Angehörige ist grundsätzlich erlaubt, solange der Mietvertrag inhaltlich einem üblichen Mietverhältnis entspricht und die vereinbarte Miete sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Maßgeblich ist § 21 Abs. 2 EStG – die Vorschrift ist seit dem 1. Januar 2021 unverändert und gilt auch 2026 fort.
Liegt die tatsächliche Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete, gilt die Wohnungsüberlassung als vollentgeltlich – Werbungskosten wie Abschreibung, Kreditzinsen und Instandhaltung sind dann in voller Höhe absetzbar. Zwischen 50 und 66 % bleibt der volle Abzug nur möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt: Sie müssen über einen Prognosezeitraum von in der Regel 30 Jahren nachweisen, dass die Mieteinnahmen die Werbungskosten übersteigen werden. Unter 50 % wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten; absetzbar bleibt nur der Werbungskostenanteil, der dem entgeltlichen Teil zugeordnet wird.
Vermietung an Angehörige: Wie Steuern sparen?
Unabhängig davon, an wen der Vermieter seine Wohnung vermietet: Die Mieteinnahmen müssen beim Finanzamt als Einkommen versteuert werden. Wer parallel selbst in eine andere Wohnung zieht, sollte den Wohnsitz fristgerecht ummelden.
Steuern sparen kann der Vermieter aber, in dem er sogenannte Werbungskosten geltend macht. Dabei handelt es sich um Kosten rund um das Eigentum, zum Beispiel die Abschreibung des Mietobjekts, Kreditzinsen, Instandhaltung und Nebenkosten.
Damit die vollständige Höhe der Werbungskosten geltend gemacht werden kann, müssen einige Voraussetzungen gegeben sein. In Bezug auf den Mietvertrag sind das folgende:
- Er muss schriftlich abgeschlossen sein;
- Er muss unbefristet sein;
- Der Mieter muss das Mietobjekt als Wohnraum nutzen;
- Er muss eine zeitlich festgelegte Miete und Nebenkosten enthalten;
- Der Vermieter darf das vermietete Wohnobjekt nicht mitbenutzen;
- Die Miete muss als Dauerauftrag oder mit pünktlicher Überweisung erfolgen.
Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige greift die 50-Prozent-Grenze nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG: Liegt die Miete unter der Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten automatisch um den unentgeltlichen Anteil – unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Wer den vollen Steuerabzug erhalten möchte, sollte die Miete daher mindestens auf 66 % der ortsüblichen Warmmiete ansetzen oder bei Werten zwischen 50 und 66 % eine schriftliche Totalüberschussprognose vorbereiten.
Vermietung an Angehörige Finanzamt: Ortsübliche Vergleichsmiete?
Das Finanzamt nimmt die verbilligte Vermietung an Angehörige gerne genauer unter die Lupe, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Regelungen nicht umgangen werden. Als Erstes ermittelt das Finanzamt dazu die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (Warmmiete). Ermittelt kann sie auf verschiedene Art und Weisen:
- Wurde das Mietobjekt bereits vorher an fremde Dritte vermietet, kann der zuvor vereinbarte Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrundelegt werden.
- Wurde das Mietobjekt zuvor nicht an fremde Dritte vermietet, werden örtliche Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden für die Ermittlung genommen. Bei vorhandenen Rahmenwerten wird dann auf den unteren Wert zurückgegriffen.
- Ohne vorhandene Mietspiegel nutzt das Finanzamt verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren, um einen Orientierungswert berechnen zu können.
- Eine weitere Ermittlungsmöglichkeit ist es, Mietangebote auf Immobilienportalen nachzuschauen und daraus die Durchschnittspreise pro Quadratmeter der im Umkreis zu vermietenden Immobilien zu ermitteln.
- Stehen alle vorherigen Optionen nicht zur Verfügung, kann auch auf alte Mietpreisspiegel zurückgegriffen werden, die von der Finanzverwaltung aufgestellt wurden, sofern sie an die aktuelle Marktlage angepasst werden.
- Ansonsten darf das Finanzamt die Vergleichsmiete auch mithilfe der Bundes-durchschnittlichen Bruttokaltmiete pro Quadratmeter ermitteln, sofern der Wert mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % fortgeschrieben und an die entsprechende Region angepasst wird.
- Als letzte Möglichkeit kann das Finanzamt ausnahmsweise auch ein Sachverständigengutachten ihres Bausachverständigen einfordern.
Empfehlungen bei der Vermietung an Angehörige
Danach werden die weiteren oben genannten Voraussetzungen geprüft. Diesbezüglich ist es für Vermieter empfehlenswert, dass sie den Mieter, obwohl es sich dabei um einen Angehörigen handelt, gleich wie eine fremde Person behandeln. Zum Beispiel: Der Mieter bezahlt die Miete nicht? Dann sollte er abgemahnt oder zumindest eine Ratenzahlung vereinbart werden. So stellen Sie als Vermieter sicher, dass das Mietverhältnis problemlos anerkannt wird.
Beispiel: Vermietung an nahe Angehörige Berechnung
Wie bereits erwähnt, müssen Sie als Vermieter bei der Vermietung an nahe Angehörige die Miete genau berechnen, um von den möglichen Steuervorteilen profitieren zu können. Maßgeblich sind die beiden Schwellen von 50 % und 66 % der ortsüblichen Warmmiete.
Um die Berechnung durchzuführen, ermitteln Sie zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete – am einfachsten über den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt, der seit 2023 für Gemeinden ab 50 000 Einwohnern verpflichtend ist. Multiplizieren Sie den ortsüblichen Quadratmeterpreis (kalt) mit der Wohnfläche und rechnen Sie die umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung hinzu, um die ortsübliche Warmmiete zu erhalten. Anschließend prüfen Sie, in welchem Bereich Ihre tatsächliche Miete liegt:
Beispiel: Beträgt die ortsübliche Warmmiete 400 € pro Monat, dann ergeben sich folgende Schwellen – mindestens 264 € (66 %) für den uneingeschränkten Werbungskostenabzug oder mindestens 200 € (50 %), wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Eine höhere Miete als die ortsübliche dürfen Sie ohne Weiteres ansetzen.
Kostenlose Vermietung an Angehörige: Geht das?
Je nachdem kann es vorkommen, dass aufgrund des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter eine kostenlose Vermietung an Angehörige abgeschlossen werden möchte. Das ist durchaus möglich. Nur können dann keine Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden und unter Umständen kann sogar eine Schenkungssteuer fällig werden, bei der der Verzicht auf Einnahmen als Zuwendung betrachtet wird. Gemäß ErbStG § 7 umfasst die Schenkungssteuer: … jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird
.
In der Praxis spielt die Schenkungssteuer aber eine eher untergeordnete Rolle, denn oftmals ist die kostenlose Vermietung an Angehörige dem Finanzamt nicht bekannt. Außerdem gibt es bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die bei der Vermietung an Angehörige verhältnismäßig hoch angesetzt sind.