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Vermietung an Angehörige: Welches sind die Regelungen 2024?

Aktualisiert am
Min. Lesezeit
Mann und Frau, die sich die Hände schütteln und damit einen Mietvertrag abschließen

Bei der Vermietung an Angehörige muss darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag inhaltlich einem Üblichen zwischen Fremden entspricht. Was die Höhe der Miete betrifft, musste früher mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Seit dem 01.01.2021 kann aber auch eine Miete von 50 % bis zu 65 % angesetzt werden und trotzdem noch Werbungskosten geltend gemacht werden. Lesen Sie weiter um zu erfahren, wie Sie bei einer Vermietung an Angehörige Steuern sparen und die Untergrenze der Miete berechnen können!

Vermietung an Angehörige 2023

Die Vermietung an Angehörige ist grundsätzlich erlaubt, solange der Mietpreis nicht deutlich unter dem ortsüblichen Mietpreis liegt. Mindestens 50 - 66 % der Vergleichsmiete müssen angelegt werden. Tipp: Die Werbungskosten können Sie trotzdem in voller Höhe von der Steuer absetzen.

Eine weitere Voraussetzung dafür ist, dass eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Diese liegt vor, wenn bei einer Betrachtung im Vorhinein mit der Vermietungstätigkeit insgesamt mehr Einnahmen als Werbungskosten zu erwarten sind.

Erst bei einer vereinbarten Miete, die künftig weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt, kürzt das Finanzamt anteilig die Werbungskosten, da hierbei von einer teil entgeltlichen Vermietung ausgegangen wird.

Vermietung an Angehörige: Wie Steuern sparen?

Zwei Haufen Geldmünzen

Unabhängig davon, an wen der Vermieter seine Wohnung vermietet: Die Mieteinnahmen müssen beim Finanzamt als Einkommen versteuert werden.

Steuern sparen kann der Vermieter aber, in dem er sogenannte Werbungskosten geltend macht. Dabei handelt es sich um Kosten rund um das Eigentum, zum Beispiel die Abschreibung des Mietobjekts, Kreditzinsen, Instandhaltung und Nebenkosten.

Damit die vollständige Höhe der Werbungskosten geltend gemacht werden kann, müssen einige Voraussetzungen gegeben sein. In Bezug auf den Mietvertrag sind das folgende:

  • Er muss schriftlich abgeschlossen sein
  • Er muss unbefristet sein
  • Der Mieter muss das Mietobjekt als Wohnraum nutzen
  • Er muss eine zeitlich festgelegte Miete und Nebenkosten enthalten
  • Der Vermieter darf das vermietete Wohnobjekt nicht mitbenutzen
  • Die Miete muss als Dauerauftrag oder mit pünktlicher Überweisung erfolgen

Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige, also wenn Der Mieter von einem „Verwandten-Rabatt“ profitieren kann und eine niedrigere Miete als üblich zu bezahlen hat, muss seit dem 01.01.2012 zusätzlich eine Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete eingehalten werden (EStG § 21 Abs. 2 Satz 2).

Unter Angehörige werden Ehepaare und neue Lebensgefährten, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Elternteile mit neuen Lebenspartnern, wie auch Großeltern und Geschwister verstanden.

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Vermietung an Angehörige Finanzamt: Ortsübliche Vergleichsmiete?

Das Finanzamt nimmt die verbilligte Vermietung an Angehörige gerne genauer unter die Lupe, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Regelungen nicht umgangen werden. Als Erstes ermittelt das Finanzamt dazu die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (Warmmiete). Ermittelt kann sie auf verschiedene Art und Weisen:

  1. Wurde das Mietobjekt bereits vorher an fremde Dritte vermietet, kann der zuvor vereinbarte Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrundelegt werden.
  2. Wurde das Mietobjekt zuvor nicht an fremde Dritte vermietet, werden örtliche Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden für die Ermittlung genommen. Bei vorhandenen Rahmenwerten wird dann auf den unteren Wert zurückgegriffen.
  3. Ohne vorhandene Mietspiegel nutzt das Finanzamt verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren, um einen Orientierungswert berechnen zu können.
  4. Eine weitere Ermittlungsmöglichkeit ist es, Mietangebote auf Immobilienportalen nachzuschauen und daraus die Durchschnittspreise pro Quadratmeter der im Umkreis zu vermietenden Immobilien zu ermitteln.
  5. Stehen alle vorherigen Optionen nicht zur Verfügung, kann auch auf alte Mietpreisspiegel zurückgegriffen werden, die von der Finanzverwaltung aufgestellt wurden, sofern sie an die aktuelle Marktlage angepasst werden.
  6. Ansonsten darf das Finanzamt die Vergleichsmiete auch mithilfe der Bundes-durchschnittlichen Bruttokaltmiete pro Quadratmeter ermitteln, sofern der Wert mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % fortgeschrieben und an die entsprechende Region angepasst wird.
  7. Als letzte Möglichkeit kann das Finanzamt ausnahmsweise auch ein Sachverständigengutachten ihres Bausachverständigen einfordern.
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Empfehlungen bei der Vermietung an Angehörige

Hand mit Daumen hoch

Danach werden die weiteren oben genannten Voraussetzungen geprüft. Diesbezüglich ist es für Vermieter empfehlenswert, dass sie den Mieter, obwohl es sich dabei um einen Angehörigen handelt, gleich wie eine fremde Person behandeln. Zum Beispiel: Der Mieter bezahlt die Miete nicht? Dann sollte er abgemahnt oder zumindest eine Ratenzahlung vereinbart werden. So stellen Sie als Vermieter sicher, dass das Mietverhältnis problemlos anerkannt wird.

Als Vermieter sollten Sie die ortsübliche Miete im Auge behalten, denn: Steigt die ortsübliche Miete, muss auch die Miete des Angehörigen steigen. Orientieren Sie sich dabei beim Grenzwert von 66 %, idealerweise jedoch lieber bei etwas mehr (ca. 70 Prozent), um auf der sicheren Seite zu sein. Ansonsten kann es unter Umständen dazu kommen, dass das Finanzamt abweichende Werte ermittelt und ihnen nicht erlaubt, die vollständige Höhe der Werbungskosten steuerlich abzusetzen.

Beispiel: Vermietung an nahe Angehörige Berechnung

Wie bereits erwähnt, müssen Sie als Vermieter bei der Vermietung an nahe Angehörige die Miete genau berechnen, um von den möglichen Steuervorteilen profitieren zu können. Dabei greift grundsätzlich die 66 % Regel, bei einer positiven Totalüberschussprognose jedoch ebenfalls 50 - 65 %.

Um die Vermietung an nahe Angehörige Berechnung durchführen zu können, müssen Sie zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Am einfachsten geht das mit den Tabellen des Mietspiegels, da Sie dort Vergleichswerte für die örtliche Kaltmiete Ihrer Wohnung finden werden. Anbei geben wir Ihnen ein Beispiel zur Berechnung der Miete für die Vermietung an nahe Angehörige für die Grenze von 66 und 50 %:

Vermietung an nahe Angehörige Berechnung
Vergleichsmiete Berechnung
400 Euro  
1 % der Vergleichsmiete 4 €(warm)
50 % der Vergleichsmiete 200 €(warm)
66 % der Vergleichsmiete 264 €(warm)

Die Vermietung an Angehörige Berechnung zeigt, dass 264 beziehungsweise 200 € warm pro Monat die Untergrenze für die Vermietung an Angehörige darstellt. Dieser Betrag gibt Ihnen also an, wie viel Sie mindestens von Ihrem Verwandten verlangen sollten, um die Werbungskosten im vollen Umfang absetzen zu können. Natürlich ist es Ihnen aber erlaubt, eine höhere Miete anzusetzen.

Bei der Bestimmung der Miete müssen sich Vermieter nicht nur an die ortsübliche Vergleichsmiete halten, sondern auch an die sogenannte Kappungsgrenze. Diese legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen kann.

Kostenlose Vermietung an Angehörige: Geht das?

Je nachdem kann es vorkommen, dass aufgrund des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter eine kostenlose Vermietung an Angehörige abgeschlossen werden möchte. Das ist durchaus möglich. Nur können dann keine Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden und unter Umständen kann sogar eine Schenkungssteuer fällig werden, bei der der Verzicht auf Einnahmen als Zuwendung betrachtet wird. Gemäß ErbStG § 7 umfasst die Schenkungssteuer: … jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird.

In der Praxis spielt die Schenkungssteuer aber eine eher untergeordnete Rolle, denn oftmals ist die kostenlose Vermietung an Angehörige dem Finanzamt nicht bekannt. Außerdem gibt es bei der Schenkungssteuer steuerliche Freibeträge, die bei der Vermietung an Angehörige verhältnismäßig hoch angesetzt sind.