Von Was ist in der Nebenkostenabrechnung enthalten?
Die Nebenkostenabrechnung enthält alle Kosten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen, den Verteilerschlüssel, die geleisteten Vorauszahlungen und den individuellen Verbrauch.
Umlagefähige Betriebskosten
Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Kosten umlagefähig sind. Der Mietvertrag muss eine Vereinbarung enthalten, damit diese auf Mieter umgelegt werden dürfen.
| Was? | Details |
|---|---|
| Grundsteuer | Gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV). |
| Kalt- und Abwasserkosten | Werden meistens zusammen abgerechnet; auch regelmäßige Legionellen-Prüfungen können umgelegt werden. |
| Warmwasser- und Heizungskosten | Müssen nach Verbrauch abgerechnet werden; erfolgt nur eine Schätzung oder Formelberechnung, können Sie die Kosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV). |
| Aufzug | Umlegbar auch bei Erdgeschosswohnungen, wenn dieser bei Bedarf genutzt werden könnte. |
| Straßenreinigung und Müllabfuhr | Einschließlich Räum- und Streukosten bei Schnee und Eis; Miet- und Anschaffungskosten der Müllbehälter sind ausgeschlossen. |
| Gartenpflege | Alle damit verbundenen Kosten sind umlegbar; Anschaffungskosten für Neugärten jedoch nicht. |
| Allgemeinbeleuchtung | Stromkosten für die Beleuchtung auf Treppe, Flur, Keller, Bodenräumen oder Waschküche; Lampen und Glühbirnen sind nicht umlegbar. |
| Schornsteinreinigung | Kehrgebühren des Schornsteinfegers sind umlegbar (§ 2 Nr. 13 BetrKV). |
| Hausmeister | Gehalt- und Sozialversicherungsbeiträge sind umlegbar; ist der Hausmeister auch für Hausverwaltung oder Reparaturen zuständig, zahlt der Vermieter. |
| Dachrinnenreinigung | Nur umlegbar, wenn es sich um eine regelmäßige Reinigung handelt. |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | Da diese Betriebskosten sind, können sie umgelegt werden. |
Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel gibt an, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter eines Mietobjekts verteilt werden. In den meisten Fällen erfolgt die Aufteilung nach Wohnfläche (Quadratmeter) oder nach tatsächlichem Verbrauch.
Vorauszahlungen
Die Abrechnung muss die bereits geleisteten Vorauszahlungen aufführen. Nach deren Abzug von den Gesamtkosten ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Fristen für Nachzahlung und Erstattung:
- Ein Guthaben muss der Vermieter umgehend erstatten ; eine genaue Frist existiert nicht ;
- Nachzahlungen müssen spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Eingang der Betriebskostenabrechnung geleistet werden.
Sonderfall Heizkosten
Heizkosten werden oft separat abgerechnet, besonders wenn unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Neben- und Heizkosten im Vertrag festgelegt wurden.
Was ist in der Heizkostenabrechnung enthalten?
Die Heizkostenabrechnung muss folgende Informationen enthalten:
- Name und Anschrift der Person oder Firma, die die Abrechnung erstellt hat ;
- Abrechnungszeitraum ;
- Brennstoff- und weitere Kosten ;
- alle Heiznebenkosten ;
- ggf. Kosten für Wassererwärmung ;
- Gesamtkosten des Gebäudes ;
- Verteilerschlüssel ;
- tatsächlicher Verbrauch ;
- geleistete Vorauszahlungen ;
- zu zahlende und/oder zu erstattende Gesamtkosten.
Wonach werden die Heizkosten berechnet?
Heizkosten werden nach einem Verteilerschlüssel berechnet, der den individuellen Verbrauch und die Wohnfläche berücksichtigt. Üblich ist eine Aufteilung, bei der 70 % der Kosten nach tatsächlichem Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche verteilt werden. Umlagefähige Kosten umfassen Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Schornsteinfegergebühren.
Wie prüfe ich die Nebenkostenabrechnung?
Die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung lohnt sich fast immer: Laut Deutschem Mieterbund ist etwa jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Gehen Sie die Abrechnung Posten für Posten durch und vergleichen Sie die Angaben mit Ihrem Mietvertrag und den Belegen.
Nicht umlagefähige Kosten erkennen
Um die Betriebskostenabrechnung zu prüfen, müssen Sie wissen, welche Kosten nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Diese sind nicht zu zahlen, auch wenn sie im Mietvertrag aufgeführt sind:
- Hausverwaltung oder Verwaltungskostenpauschale (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) ;
- Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) ;
- Bankkosten des Vermieters.
Werden diese Kosten im Mietvertrag aufgelistet, ist laut § 556 Abs. 4 BGB diese Regelung ungültig. Wurden sie trotzdem umgelegt, können Sie diese Kosten auch für vergangene Jahre zurückfordern. Die übliche Verjährung beträgt drei Jahre.
Bei einmalig anfallenden Kosten handelt es sich möglicherweise nicht um Mietnebenkosten. Sollte ein Betrag ungewöhnlich hoch sein, fordern Sie beim Vermieter die entsprechenden Belege an. Überprüfen Sie beim Deutschen Mieterbund, welche Betriebskostenarten es gibt und welche Durchschnittspreise üblich sind.
Welche Fehler machen Vermieter häufig?
Überprüfen Sie diese typischen Fehler genau:
- Falscher Abrechnungszeitraum ;
- die Betriebskostenabrechnung ist zu spät eingegangen ;
- falscher Umlageschlüssel – überprüfen Sie, was im Mietvertrag festgelegt wurde ;
- die Abrechnung enthält Instandhaltung oder Instandsetzung – diese sind nicht umlegbar ;
- in den sonstigen Betriebskosten werden Kosten berechnet, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden.
Welche Frist gibt es?
Der Vermieter muss nur dann eine Betriebskostenabrechnung senden, wenn Sie eine Vorauszahlung geleistet haben. Abgerechnet wird immer der im Mietvertrag geregelte Zeitraum – meistens das Kalenderjahr. Dies gilt auch beim Umzug.
Beispiel Abrechnungszeitraum
Ist der Abrechnungszeitraum vom 01.01.2025 bis zum 31.12.2025, muss die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum 31.12.2026 eingehen.
Betriebskostenabrechnung zu spät erhalten – Was nun?
Es kommt darauf an, ob Ihnen ein Guthaben zusteht oder eine Nachzahlung erforderlich ist:
- Guthaben: Sie können dieses auch bei verspäteter Abrechnung anfordern ;
- Nachzahlung erforderlich: Sie können sich bei verspäteter Abrechnung weigern, diese zu zahlen.
Wie kann ich der Nebenkostenabrechnung widersprechen?
Mieter haben eine Frist von zwölf Monaten, um Widerspruch vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Diese Jahresfrist beginnt, wenn der Vermieter eine nicht nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Wenn mehrere Posten nicht nachvollziehbar erklärt werden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor.
Korrigiert der Vermieter dies nicht innerhalb des Jahres, hat er keinen Anspruch auf die Nachzahlung.
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Häufig gestellte Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Im Alltag werden die Begriffe synonym verwendet. Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Posten umlagefähig sind ; im Mietvertrag tauchen sie meistens unter der Bezeichnung „Nebenkosten" oder „Betriebskosten" auf. Inhaltlich meinen beide Begriffe dieselbe Abrechnung.
Der Vermieter hat zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen ; ein Guthaben muss er dem Mieter dennoch auszahlen.
Nicht umlegbar sind insbesondere Kosten für die Hausverwaltung, Verwaltungskostenpauschalen, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten sowie Bankkosten des Vermieters. Werden diese Posten trotzdem in Rechnung gestellt, können Mieter bis zu drei Jahre rückwirkend eine Rückerstattung verlangen.
Ab Zugang der Abrechnung haben Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate Zeit, Einwendungen schriftlich vorzubringen. Im Widerspruch sollten die beanstandeten Posten konkret benannt und begründet werden.
Fordern Sie beim Vermieter Einsicht in die Belege und vergleichen Sie die Einzelposten mit den Durchschnittswerten des Deutschen Mieterbunds. Weicht ein Posten stark ab oder ist er nicht nachvollziehbar, können Sie die Zahlung zurückhalten und Widerspruch einlegen.