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Indexmiete verstehen und berechnen

Richterhammer sagt aus, die die Indexmiete Erhöhung sich stets am offiziellen Verbraucherindex halten sollte

In Deutschland wird die Mietpreisgestaltung auf verschiedenste Art geregelt. Über festgelegte Staffelmiete, deren Steigerung im Vertrag festgelegt wird, bis hin zur Indexmiete, ist alles möglich. In diesem Artikel wenden wir uns der genauer der Indexmiete zu, welche sich, anders als die Staffelmiete, an den sogenannten Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Demnach: Das Indexmiete Berechnen erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindexes (VPI); Die Indexmiete Erhöhung darf maximal einmal pro Jahr stattfinden.


Kurz erklärt: Indexmiete

Mädchen sitzt im Schneidersitz und versucht die Indexmiete zu verstehen

Wird ein Mietvertrag mit der Indexmiete Klausel zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, so bedeutet es, dass Mietpreissteigerungen auf Grundlage des Verbraucherpreisindex erfolgen werden.

Der Verbraucherpreisindex (VPI), der die gesetzliche Bezeichnung Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland trägt, beschreibt die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren (Bekleidung, Nahrungsmittel) und Dienstleistungen (Reinigung, Miete), die von privaten Haushalten konsumiert werden.

Um die Wirksamkeit der Indexmiete zu garantieren, sollten Mieter und Vermieter folgende Punkte beachten:

  1. Die Indexmiete darf maximal einmal im Jahr angepasst werden. Die nächste Preisanpassung kann erst nach Ablauf von zwölf vollen Monaten geschehen.
  2. Der Verbraucherpreisindex ist für ganz Deutschland einheitlich und erhöht sich normalerweise jährlich. Die Höhe der neuen Miete übersteigt niemals den VPI.
  3. Die Ankündigung einer Mietpreisanpassung muss stets schriftlich erfolgen und bedarf keiner Einverständniserklärung seitens des Mieters.
  4. Die Berechnung der angepassten Indexmiete muss der Vermieter offen legen. Weitere Mieterhöhungen, sei es nach den ortsüblichen Vergleichsmieten, sind nicht erlaubt.
  5. Die neue Mietforderung ist nach dem übernächsten Monat nach Eingang des Schreibens fällig. Die Erhöhung der Indexmiete bezieht sich immer nur auf die Kaltmiete.

Das Statistische Bundesamt ermittelt den jährlichen als auch monatlichen Verbraucherpreisindex. Der Index misst die durchschnittliche Preisentwicklung in Deutschland und steigt in der Regel jedes Jahr an. Insgesamt werden ca. 750 Waren begutachtet und rund 350.000 Preisanfragen monatlich durchgeführt. Alle Preisveränderungen werden im Verbraucherpreisindex festgehalten.

Einfach geht’s: Indexmiete berechnen

Anders als bei der Staffelmietvereinbarung, tritt die Mieterhöhung der Indexmiete nicht automatisch ein. Der Vermieter muss die neue Indexmiete berechnen und die Erhöhung schriftlich geltend machen. Das Schreiben, das der Vermieter aufsetzt, enthält neben dem alten und neuem VPI, ebenso die Höhe der neuen Miete. Weitere Details zum Schreiben, erfahren Sie im Abschnitt Mieterhöhung Indexmiete: Muster.

Vermieter, die eine neue Indexmiete berechnen wollen oder Mieter, die die Berechnung überprüfen und nachvollziehen wollen, benötigen zuallererst den alten und neuen Indexstand. Wird zum ersten Mal eine Indexmiete erhöht wird, so wird der alte Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses bestimmt. Der neue Verbraucherpreisindex ist gleich dem letzten veröffentlichten Indexwert gleichzusetzen.

Berechnung Indexmiete an einem Beispiel

Der Beginn des Mietverhältnisses wird im Mietvertrag auf den Juni 2020 erfasst und enthält die Indexmiete Klausel. Nach zwölf Monaten entscheidet der Vermieter die Höhe der Miete dem neuen Indexstand anzupassen. Die monatliche Kaltmiete beträgt derzeit 748 €.

Das Schreiben zur Mieterhöhung Indexmiete geht beim Mieter im Monat Juli 2021 ein. Der Zahlungsbeginn der neuen Miete ist demnach ab September 2021 gültig. Die angepasste Miete beträgt 769 €. Folgend die Berechnung mit zugrunde liegenden Daten:

  • Verbraucherpreisindex Juni 2020: 106,6
  • Verbraucherpreisindex Juni 2021: 109,1
  • Aktuelle Höhe der Kaltmiete: 748 €

Formel, um prozentualen Mieterhöhungsbeitrag zu bestimmen:
(aktueller Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100

Berechnung der Mietpreiserhöhung:
(109,1 : 106,1 x 100) - 100 = 2,82

Die aktuelle Kaltmiete in Höhe von 748 € darf also mit dem Prozentsatz von 2,82 % erhöht werden, was eine Steigerung von 21,09 € (748 € x 0,0282 = 21,09 €) bedeutet. Die neue Miete von 769 € ist ab September 2021 fällig.

Indexmiete Rechner Bei Bedarf stehen auch online Indexmiete Rechner zur Verfügung. Sowohl Mieter als auch Vermieter können diese nutzen und die Indexveränderungen der vergangenen Jahren und Monate feststellen. Einen kostenlosen Rechner stellt das Statistisches Bundesamt bereit: Indexmiete Rechner.

Mieterhöhung Indexmiete: Form der Ankündigung

Wie bereits im Artikel festgestellt, ist die Anfertigung der Mietpreiserhöhung in Textform notwendig. Bei Nichteinhaltung dieser Rahmenbedingung und bei fehlenden Angaben, die im § 557b BGB festgelegt sind, verliert das Schreiben seine Gültigkeit. Das setzt allerdings einen schriftlichen Widerspruch seitens des Mieters voraus. Die Mietanpassungserklärung ist nur wirksam, wenn diese Angaben erfüllt werden:

  1. Der aktuelle Index
  2. Der Index zum Beginn des Mietverhältnisses
  3. Der Mietpreiserhöhungbetrag
  4. Und die neue Miethöhe

Bei der Mietpreisankündigung ist es allerdings nicht erforderlich, den Prozentsatz zur Mieterhöhung anzugeben. Außerdem darf der Vermieter nur den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes nutzen, andernfalls ist die Ankündigung unwirksam.

Fristen und vertragliche Bedingungen

Richterhammer steht als Synonym wird Indexmiete Klausel

Es gilt: Der Mietpreis muss mindestens zwölf Monate gleich bleiben und darf erst nach Ablauf dieser Zeit erhöht werden. Weiteres, die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden, das kann entweder bei Vertragsabschluss oder im bestehenden Mietverhältnis stattfinden.

Die Indexmiete, die ausschließlich zur Mietpreiserhöhung dient, ist unwirksam. Die Indexmiete Klausel sollte außerdem folgende Bedingungen erfüllen:

  1. Die Veränderung der Miete entspricht genau dem prozentualen Verbraucherpreisindex.
  2. Die Indexmiete Klausel darf ausschließlich den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes als Berechnungsgrundlage nutzen.
  3. Es ist nicht zulässig, neben der Veränderung durch den Index, eine weitere prozentuale Steigerung zu bestimmen.
  4. Bei einem sinkenden Verbraucherpreisindex muss garantiert werden, dass der Mieter auch das Recht auf eine Senkung des Mietpreises hat. Aufgepasst: Die Durchsetzung einer Mietsenkung kann nur in schriftlicher Form ausgeführt werden.
  5. Eine zulässige Mietanpassungsklausel kann folgend aussehen:

Die Parteien vereinbaren, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt, wie sich der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert hat, wobei die Nettokaltmiete – abgesehen von Mietänderungen aufgrund der §§ 559 bis 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hat der Vermieter, im Falle der Ermäßigung des Mietzinses der Mieter dem anderen Vertragspartner die Änderung unter Vorlage der entsprechenden vom Statistischen Bundesamt bekannt gegebenen Indexziffern nachzuweisen. Die Änderung der Nettokaltmiete bedarf einer Erklärung in Textform, die die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweils neue Miete in einem Geldbetrag ausweist. Die Erklärung bewirkt eine Mietänderung mit Beginn des übernächsten Monats nach deren Zugang.

Indexmiete Nachteile vs. Vorteile

Die Indexmiete gilt als die weniger bekannte Möglichkeit zur Mietpreisgestaltung, obwohl diese bereits 1993 eingeführt wurde. Eine generell Beantwortung, ob die Indexmiete sich lohnt oder eher vermieden werden sollte, kann grundsätzlich nicht getroffen werden. Die individuelle Situation jedes Mieters bedarf einer Begutachtung.

Indexmiete Vorteile:

  • In Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten meist rasanter als die Lebenshaltungskosten. Die meisten Mieter erhalten regelmäßige Gehaltsanpassungen, sodass Indexmieten leichter zu verkraften sind, als Mietsprünge im Rahmen der Vergleichsmiete.
  • Mieter sind von Modernisierungs-, Energieeinsparungskosten und von Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Die Indexmiete Klausel erlaubt keine weiteren Mieterhöhungen außer nach dem Verbraucherpreisindex.
  • Die Mietpreiserhöhungen können vom Mieter leicht überprüft werden, da die Indizes für jedermann frei zur Verfügung stehen. Ein weiter Vorteil besteht darin, dass der Mieter bereits selbstständig im Voraus die Mietpreiserhöhung berechnen kann und damit seine finanzielle Situation besser vorbereiten kann.

Indexmiete Nachteile:

  • Eine Mietpreiserhöhung ist bereits im Mietvertrag festgelegt und eine Erhöhung tritt in den meisten Fällen ein.
  • Der Mieter kann seine finanziellen Ausgaben schlechter einplanen, da er nicht immer weiß, wann die nächste Indexmiete Erhöhung kommt. Es kann daher vorkommen, dass die Miete erst nach fünf Jahren angepasst wird, die den Mieter vor einer finanziellen Belastung stellen kann.
  • Der Vermieter braucht weder eine Erlaubnis noch Bestätigung seitens des Mieters, um eine Mietpreisanpassung durchzuführen. Der Mieter ist den Schreiben des Vermieters freilich ausgesetzt.
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