Indexmiete: Bedeutung, Berechnung sowie Vor- und Nachteile

Die Indexmiete ist, anders als die klassische Miete, an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und passt sich entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung und Inflation an. Während bei der klassischen Miete die Mieterhöhungen durch Vergleichsmieten oder Modernisierungen begründet werden, richtet sich die Indexmiete ausschließlich nach der Inflation, was für Vermieter eine kontinuierliche Anpassung der Miete ermöglicht und für Mieter oft transparenter ist.

Was ist eine Indexmiete?

Wird ein Mietvertrag mit der Indexmiete Klausel zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, so bedeutet es, dass Mietpreissteigerungen auf Grundlage des Verbraucherpreisindex erfolgen werden.

Um die Wirksamkeit der Indexmiete zu garantieren, sollten Mieter und Vermieter folgende Punkte beachten:

1. Die Indexmiete darf maximal einmal im Jahr angepasst werden. Die nächste Preisanpassung kann erst nach Ablauf von zwölf vollen Monaten geschehen.
2. Der Verbraucherpreisindex ist für ganz Deutschland einheitlich und erhöht sich normalerweise jährlich. Die Höhe der neuen Miete übersteigt niemals den VPI.
3. Die Ankündigung einer Mietpreisanpassung muss stets schriftlich erfolgen und bedarf keiner Einverständniserklärung seitens des Mieters.
4. Die Berechnung der angepassten Indexmiete muss der Vermieter offen legen. Weitere Mieterhöhungen, sei es nach den ortsüblichen Vergleichsmieten, sind nicht erlaubt.
5. Die neue Mietforderung ist nach dem übernächsten Monat nach Eingang des Schreibens fällig. Die Erhöhung der Indexmiete bezieht sich immer nur auf die Kaltmiete.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Anders als bei der Staffelmiete, tritt die Mieterhöhung der Indexmiete nicht automatisch ein. Der Vermieter muss die neue Indexmiete berechnen und die Erhöhung schriftlich geltend machen. Das Schreiben, das der Vermieter aufsetzt, enthält neben dem alten und neuen VPI, ebenso die Höhe der neuen Miete.

Vermieter, die eine neue Indexmiete berechnen wollen oder Mieter, die die Berechnung überprüfen und nachvollziehen wollen, benötigen zuallererst den alten und neuen Indexstand. Wird zum ersten Mal eine Indexmiete erhöht wird, so wird der alte Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses bestimmt. Der neue Verbraucherpreisindex ist dem letzten veröffentlichten Indexwert gleichzusetzen.

Indexmiete berechnen (Beispiel)

Der Beginn des Mietverhältnisses ist laut Mietvertrag der Juni 2023. Nach zwölf Monaten entscheidet sich der Vermieter dazu, die Höhe der Miete dem neuen Indexstand anzupassen. Die monatliche Kaltmiete beträgt bislang 800 €.

Das Schreiben zur Erhöhung der Indexmiete geht bei dem Mieter im Monat Juli 2024 ein. Der Zahlungsbeginn der neuen Miete ist demnach ab September 2024 gültig. Die angepasste Miete beträgt 817,60 €. Folgend die Berechnung mit den zugrunde liegenden Daten:

• Verbraucherpreisindex Juni 2023: 116,8
• Verbraucherpreisindex Juni 2024: 119,4
• Aktuelle Höhe der Kaltmiete: 800 €

Die aktuelle Kaltmiete in Höhe von 800 € darf also mit dem Prozentsatz von 2,2 % erhöht werden, was eine Steigerung von 17,60 € (800 € x 0,022 = 17,60 €) bedeutet. Die neue Miete von 817,60 € ist ab September 2024 fällig.

Indexmiete Rechner Bei Bedarf stehen auch online Indexmiete Rechner zur Verfügung. Sowohl Mieter als auch Vermieter können diese nutzen und die Indexveränderungen der vergangenen Jahren und Monate feststellen. Einen kostenlosen Rechner stellt das Statistisches Bundesamt bereit: Indexmiete Rechner.

Wie wird die Mieterhöhung der Indexmiete angekündigt?

Wie bereits im Artikel erwähnt, muss die Ankündigung der Mietpreiserhöhung in Textform erfolgen. Bei Nichteinhaltung dieser Rahmenbedingung und bei fehlenden Angaben, die im § 557b BGB festgelegt sind, verliert das Schreiben seine Gültigkeit. Die Mietanpassungserklärung ist nur wirksam, wenn folgende Angaben in der schriftlichen Ankündigung enthalten sind:

1. Der aktuelle Index
2. Der Index zu Beginn des Mietverhältnisses
3. Der Mietpreiserhöhungbetrag
4. Die neue Miethöhe

Den Prozentsatz zur Mieterhöhung anzugeben, ist nicht erforderlich.

Welche Fristen und vertraglichen Bedingungen gibt es?

Es gilt: Der Mietpreis muss mindestens zwölf Monate gleich bleiben und darf erst nach Ablauf dieser Zeit erhöht werden. Zudem muss die Indexmiete schriftlich vereinbart werden. Das kann entweder bei Vertragsabschluss oder auch bei bereits bestehendem Mietverhältnis stattfinden.

Eine Indexmiete, die ausschließlich zur Mietpreiserhöhung dient, ist unwirksam. Die Indexmiete Klausel sollte außerdem folgende Bedingungen erfüllen:

1. Die Veränderung der Miete entspricht genau dem prozentualen Verbraucherpreisindex.
2. Die Indexmiete Klausel darf ausschließlich den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes als Berechnungsgrundlage nutzen.
3. Es ist nicht zulässig, neben der Veränderung durch den Index, eine weitere prozentuale Steigerung zu bestimmen.
4. Bei einem sinkenden Verbraucherpreisindex muss garantiert werden, dass der Mieter auch das Recht auf eine Senkung des Mietpreises hat. Aufgepasst: Die Durchsetzung einer Mietsenkung kann nur in schriftlicher Form ausgeführt werden.
5. Eine zulässige Mietanpassungsklausel kann folgend aussehen:

Die Parteien vereinbaren, dass die Nettokaltmiete entsprechend dem prozentualen Anstieg oder Rückgang des Verbraucherpreisindex angepasst wird, wobei eine Anpassung frühestens nach einem Jahr möglich ist. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (bauliche Maßnahmen) kann nur verlangt werden, wenn der Vermieter keine Schuld an den durchgeführten Maßnahmen trägt.

Bei einer Erhöhung muss der Vermieter, bei einer Ermäßigung der Mieter, die Änderung mit Nachweis der entsprechenden Indexziffern des Statistischen Bundesamtes belegen. Die Mietänderung ist schriftlich zu erklären und muss den neuen Preis konkret ausweisen. Die Anpassung tritt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung in Kraft.

Indexmiete Vorteile vs. Nachteile

Die Indexmiete gilt als die weniger bekannte Möglichkeit zur Mietpreisgestaltung, obwohl diese bereits 1993 eingeführt wurde. Eine generelle Beantwortung, ob die Indexmiete sich lohnt oder eher vermieden werden sollte, kann grundsätzlich nicht getroffen werden. Die Situation jedes Mieters muss individuell bewertet werden.