Informationen zur Mietpreisbremse: Ausnahmen & Vorschriften
Sind Sie auf der Wohnungssuche? Planen Sie einen Umzug in ein anderes Bundesland? Dann sollten Sie sich über die Vergleichsmiete an Ihrem neuen Wohnort informieren, denn seit dem 1. Juni 2015 haben 12 Bundesländer die Mietpreisbremse eingeführt. Das heißt, dass der/die Vermieter/in den neuen Mietpreis um maximal 10 % über die Vergleichsmiete erhöhen darf. In diesem Artikel erklären wir, was das für Ihren Mietvertrag heißt, in welchen Bundesländern die Mietpreisbremse gültig ist und welche Ausnahmen es gibt. Informieren Sie sich jetzt!
Die Mietpreisbremse einfach erklärt
In vielen Bundesländern in Deutschland ist es den Vermieter/innen aufgrund der festgelegten Mietpreisbremsen untersagt, übermäßig hohe Mieten zu verlangen. Neue Mieter/innen, die in Regionen mit einem stark umkämpften Wohnungsmarkt einen Mietvertrag abschließen wollen, müssen überprüfen, dass die Miete nicht mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegt.
Den Mietspiegel Ihrer Wohngegend finden Sie normalerweise im auf der offiziellen Webseite Ihrer Stadt. Ob der Wohnungsmarkt als wettbewerbsfähig angesehen wird, entscheiden die Regierungen der einzelnen Bundesländer. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich normalerweise aus dem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel der entsprechenden Wohngegend.
Wie lange ist die Mietpreisbremse in einem Bundesland gültig?
Die Landesregierungen können für bestimmte Orte Mietpreisbremsen erlassen, die bis zu fünf Jahre lang gelten können. In den Verordnungen, die die Mietpreisbremse genehmigen, muss dargelegt werden, warum das Wohnungsangebot in dem Gebiet eingeschränkt ist und warum dies das Eingreifen durch die Mietpreisbremse erfordert. Beispiele von Städten, wo das Wohnungsangebot üblicherweise als eingeschränkt gilt sind Studentenstädte und Großstädte.
Gut zu Wissen: Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, die Regelungen bis 2025 zu verlängern. Auch der Koalitionsvertrag der Ampelkoalition sieht eine Verlängerung der Regelungen bis 2029 vor. Die ist allerdings noch nicht im Gesetz verankert und wird vom Bundestag in Zukunft beschlossen werden müssen.
In welchen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist kein Bundesgesetz, sondern wird von jedem der 16 deutschen Bundesländern unabhängig beschlossen. Bislang haben 12 dieser Bundesländer Regelungen zur Bremse getroffen. Dort, wo sie gilt, können Mieter/innen die Mietpreisbremse in Anspruch nehmen; entscheidend ist, ob Ihre Stadt oder Gemeinde zu den Standorten der Mietpreisbremse gehört.
Das genaue Ablaufdatum der Mietpreisbremse unterscheidet sich von einem Bundesland zum anderen, aber außer Meckleburg-Vorpommern (2023) endet die Mietpreisbremse in allen beteiligten Bundesländern in 2025.
(Quelle: So viel Miete ist bei Neuvermietung OK, Dr. Britta Beate Schön, 13. September 2022)
Unterschiede zwischen dem einfachen & dem qualifizierten Mietspiegel
Das Gesetz unterscheidet zwischen einem „einfachen Mietspiegel“ und einem „qualifizierten Mietspiegel“, um zu bestimmen, um wie viel ein/e Vermieter/in die Miete erhöhen darf (in der Regel sind es 10 % über dem Mietspiegel). Ein einfacher Mietspiegel basiert auf einer Markteinschätzung durch Branchenexperten, während ein qualifizierter Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen folgen muss.
Sollte die Berechtigung einer Mieterhöhung einmal vor Gericht angefochten werden, gilt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel nicht als Beweismittel. Der qualifizierte Mietspiegel wird jede vier Jahre erneuert. Genaue Angaben zum Mietspiegel können Sie auf der offiziellen Webseite Ihrer Stadt finden.
BEIM UMZUG KOSTEN SPAREN?💰
Unsere Energiemarie Energieexpert/innen helfen Ihnen das günstigste Strom-, Gas-, Wasser- und Internetangebot zu finden!
⭐⭐⭐⭐⭐4.6/5 - Unsere Kunden schätzen uns
BEIM UMZUG KOSTEN SPAREN?💰
Unsere Energiemarie Energieexpert/innen helfen Ihnen das günstigste Strom-, Gas-, Wasser- und Internetangebot zu finden!
⭐⭐⭐⭐⭐4.6/5 - Unsere Kunden schätzen uns
UMZUG? MIT UNSEREM TARIFRECHNER GÜNSTIG STROM ANMELDEN ⚡
✔ Stromanbietervergleich, Tarifauswahl und Anmeldung mit unserem Tarifrechner!
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für die Vermietung von Neubauten und renovierten Wohnungen. Der/die Eigentümer/in kann für eine neu gebaute Wohnung ohne jegliche Einschränkungen einen passenden Mietpreis verlangen. Damit soll sichergestellt werden, dass Investoren nicht davon abgehalten werden, neue Wohnungen zu bauen.
Was renovierte Wohnungen betrifft, so soll die Mietpreisbremse Vermieter/innen nicht davon abhalten, Modernisierungen vorzunehmen. Wenn ein/e Vermieter/in die Renovierungskosten zurückerstattet bekommen möchte, kann die erste Miete nach der Renovierung von der Mietpreisbremse ausgenommen werden.
Ist eine Miete bereits höher als der vorgeschriebene Satz, können Vermieter/innen auf die Besitzstandklausel zurückgreifen. Diese erlaubt es den Vermieter/innen, eine Miete weiter zu verlangen, die bei der Neuvermietung genehmigt und akzeptiert wurde, obwohl sie die Grenzen der Mietpreisbremse überschreitet.
Beachten Sie: Es ist wichtig zu wissen, dass es für die Mieter/innen keine maßgebliche Stelle gibt, an die sie sich wenden können, um Hilfe zu erhalten. Das Gesetz zur Mietpreiskontrolle ist nur dann wirksam, wenn der/die Mieter/in die Miete vor dem Unterschreiben des Vertrags überprüft und sich bei dem/der Eigentümer/in beschwert, wenn sie zu hoch ist. Falls Sie den Vertrag bereits unterschrieben haben und den Mietpreis nicht zahlen wollen, sollten Sie mit der Wohnungssuche weiterfahren und den Mietvertrag kündigen.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Ist eine Wohnung neu gebaut oder umfassend renoviert worden, können Vermieter/innen mehr als die Mietpreisbremse verlangen. Das Gleiche gilt, wenn der/die Mieter/in bereits vorher zehn Prozent mehr als die ortsübliche Miete gezahlt hat.
Um Firmen und Vermieter/innen weiterhin zu ermutigen, neue Gebäude zu bauen und alte Wohnungen zu renovieren, gibt es fünf Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Seit dem 1. Januar 2019 muss der/die Vermieter/in den/die Mieter/in schriftlich darüber informieren, dass die Mietpreisbremse nicht gilt. In den nachfolgenden Unterkapiteln sind 3 Ausnahmefälle aufgelistet:
1️⃣ Wenn es sich um einen Neubau handelt
Um den Bau von Wohnungen in dicht besiedelten Gebieten nicht einzuschränken, wurde ein Gesetz erlassen, das Neubauten von der Mietpreisbremse, die nach dem 1. Oktober 2014 eingeführt wurde, ausschließt. Andernfalls könnten höhere Gemeinkosten wie Grundstücks- und Materialkosten den Bau von Wohngebäuden für einige Eigentümer/innen wirtschaftlich nicht mehr tragbar machen.
Eigentümer/innen können nun die Mieten für neue Wohnungen frei festlegen, ohne an die Mietpreisbremse gebunden zu sein. Allerdings müssen sie den Mieter/innen deutlich machen, dass die Wohnung erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Eine mündliche Mitteilung reicht hier nicht aus; die Information muss schriftlich übermittelt werden.
2️⃣ Wenn vor kurzem eine Modernisierung unternommen wurde
Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse besteht für den Fall, dass eine Renovierung mit dem Ziel einer umfassenden Modernisierung abgeschlossen wurde, bevor die Mieterhöhung durchgesetzt wurde. Damit sie als umfangreich gilt, müssen die Kosten mehr als ein Drittel dessen betragen, was für einen vergleichbaren Neubau aufgewendet werden müsste. Der bloße Einbau von isolierten Fenstern ist nicht zulässig. Zudem gilt die Ausnahme nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung.
Handelt es sich um die Zweitvermietung der Immobilie nach einer Renovierung, darf der Mietpreis nicht wesentlich höher sein als der des Vormieters/der Vormieterin, da der/die Vermieter/in gesetzlich an die Mietpreisbremse gebunden ist. Im Allgemeinen wird die Miete wahrscheinlich über dem Mietspiegel liegen
Daher muss der/die Vermieter/in den/der Mieter/in vor der Vertragsunterzeichnung darauf hinweisen, dass es sich um die erste Miete nach umfassenden Renovierungsarbeiten handelt; andernfalls kann der Mietpreis nicht frei festgelegt werden.
3️⃣Mietpreiserhöhung vor Einführung der Mietpreisbremse
Schließlich wirkt sich die Mietpreisbremse nicht auf die Miete einer Immobilie aus, wenn der/die Mieter/in, der die Wohnung zuvor bewohnt hat, bereits vor Beginn der Mietpreisbremse eine Miete gezahlt hat, die 10 % über dem örtlichen Kostenindex lag.
Wenn also die Miete für eine Wohnung bereits zu hoch ist, als dass sich die Mietpreisbremse bei ihrer Einführung auswirken könnte, wird vom/von der Vermieter/in nicht erwartet, dass er sie senkt.
4️⃣ Kleinere Renovierungen & 5️⃣ möblierte Wohnungen
Auch wenn die Mietpreisbremse Vermieter/innen auf eine 10%ige Mieterhöhung beschränkt, gibt es Ausnahmen für kleinere Modernisierungen. Falls der/die Vermieter/in die Miete für den/die Vormieter/in wegen einer Modernisierung erhöhen durfte, es jedoch nicht gemacht hat, so darf er zusätzlich 8 % der Modernisierungskosten aufschlagen.
In der Regel müssen Vermieter/innen die Mietpreisbremse auch dann einhalten, wenn sie eine Wohnung mit Mobiliar oder eine Standardwohnung vermieten. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen; zum einen bei Wohnungen, die der/die Vermieter/in nur für kurze Zeit vermietet, wie z.B. Ferienwohnungen. Die zweite gilt für ein Zimmer in einer Wohnung, das möbliert ist und in dem der/die Vermieter/in auch wohnt. Für alle anderen Wohnungen, die mit Mobiliar vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse.
Alles zur Mietpreisbremse in Berlin & Hamburg
Die Berliner Mietobergrenze wurde im Juni 2015 festgelegt und wird bis zum 31. Mai 2025 beibehalten. Für die Ermittlung der Mietobergrenze wird die Grundmiete am 18. Juni 2019 herangezogen. Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel 500 €, kann der Vermieter nach dieser Vorschrift eine Miete von 550 € verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann in der Regel mithilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt werden.
Erkundigen Sie sich zur Mietpreisbremse in Hamburg
Die Voraussetzungen für die Einführung dieser Mietpreisbremse wurden mit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2015) geschaffen, am 14. Februar 2020 durch ein neues Gesetz bekräftigt und in Gebieten mit knappem Wohnraumangebot bis 2025 verlängert.
- Umzug planen — weitere informative Artikel:
- Indexmiete
- Staffelmiete
- Warmmiete
- Kappungsgrenze