Von 20 520 €
1-Person-Haushalt
Bundesweite Einkommensgrenze, Stand 2026 (§ 9 WoFG)
30 780 €
2-Personen-Haushalt
Bundesweite Einkommensgrenze, Stand 2026 (§ 9 WoFG)
+ 7 011 €
je weiterer Person
Zuzüglich 855 € pro Kind im Haushalt
+ 22,1 %
Erhöhung zum 1.1.2026
Schwellenwerte gegenüber Vorjahr deutlich angehoben
Was ist eine Sozialwohnung?
Eine Sozialwohnung, oder auch sozialer Wohnungsbau, bezeichnet Wohnraum, der vom Staat gefördert wird. Diese Wohnungen werden sozialen Gruppen zur Verfügung gestellt, die am freien Wohnungsmarkt keine Wohnung beziehen können.
Das funktioniert, da Vermieter eine staatliche Förderung bekommen, die sie dazu verpflichtet, die Wohnung unter dem marktüblichen Preis zu vermieten. Die Kosten für die Wohnung dürfen lediglich die laufenden Kosten decken, die sogenannte „Kostenmiete“. Diese ist verbindlich für Vermieter und wird von den zuständigen Behörden festgelegt. Zusätzlich können Bewohner einer Sozialwohnung Wohngeld als Mietzuschuss beantragen, falls das Einkommen nicht ausreicht.
Falls diese überschritten wird, drohen Vermietern hohe Geldstrafen. Außerdem ist die Miete fix, Mieter können also keine plötzliche Mieterhöhung widerfahren. Außerdem steht ihnen das Mietrecht zu.
Eine weitere Bedingung ist, dass die Wohnungen nur an Personen mit einem Wohnungsberechtigungsschein (WBS) vermietet werden darf. Alles dazu, wer einen WBS beantragen kann und welche Bedingungen dafür gegeben sein müssen, erfahren Sie im folgenden Kapitel.
Steht bereits ein Umzug in eine Sozialwohnung an, hilft unser Ratgeber bei der Planung — von der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt bis zur Strom- und Gasanmeldung.
Wer hat Anspruch auf sozialen Wohnungsbau?
Wie bereits im vorherigen Kapitel erwähnt, haben Personen mit Wohnungsberechtigungsschein Anspruch auf eine Sozialwohnung. Dieser unterliegt einigen Bedingungen und kann beim zuständigen Amt beantragt werden. Zum Erhalten des WBS müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Fester Wohnsitz in Deutschland oder eine gültige Aufenthaltsgenehmigung für mind. ein Jahr
- Volljährig
- Haushaltseinkommen darf nicht über der Einkommensgrenze sein
Das ist die Sozialwohnung Einkommensgrenze
Die bundeseinheitliche Grundgrenze für Sozialwohnungen ist in § 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) definiert. Zum 1. Januar 2026 wurden die Schwellen deutlich angehoben: 1 Person 20 520 €, 2 Personen 30 780 €, jede weitere erwachsene Person + 7 011 €, jedes Kind im Haushalt zusätzlich + 855 €. Maßgeblich ist das anrechenbare Jahresnettoeinkommen. Bundesländer können diese Werte nach oben anpassen, in der Praxis liegen die Landesgrenzen häufig 40 bis 60 % über dem Bundesniveau. Die genauen Voraussetzungen für Ihren Wohnort müssen Sie bei Ihrer zuständigen Behörde erfragen.
Sozialwohnung trotz SCHUFA?
Die SCHUFA gibt Vermieter oder Kreditgeber Auskunft über die Bonität, also die Kreditwürdigkeit einer Person. Bei (Miet-)Schulden kann es zu einem negativen SCHUFA-Eintrag kommen. Mit Hartz-4 kann man trotz negativem SCHUFA-Eintrag eine Wohnung erhalten, wenn die Miete direkt vom Amt gezahlt wird.
Mit Wohnungsberechtigungsschein ist es mit negativem SCHUFA-Eintrag schwer, eine Sozialwohnung zu beantragen, da Mieter selbst für die Überweisung der Miete verantwortlich sind und Vermieter sich oftmals für Wohnungssuchende ohne SCHUFA-Einträge entscheiden.
Wie Sozialwohnung beantragen?
Eine der Voraussetzungen für eine Sozialwohnung ist der Wohnungsberechtigungsschein WBS. Diesen kann man beim Amt beantragen. Aber bei welchem Amt? Und was braucht man dafür? Alles dazu im Folgenden.
Um einen Antrag Sozialwohnung zu stellen, müssen Sie zuerst einen WBS beantragen. Das können Sie beim zuständigen Wohnungs- oder Bezirksamt in Ihrer Gemeinde oder Stadt tun. Oftmals sind auch Online-Anträge möglich.
Amt Sozialwohnung Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt
Die Wohnungssuche kann vor allem in den deutschen Großstädten schwierig werden. Dasselbe gilt für Sozialwohnungen. Welche Ämter Sie für Sozialwohnungen in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt aufsuchen müssen, haben wir in folgender Tabelle für Sie zusammengestellt:
| Stadt | Zuständige Stelle für WBS & Sozialwohnung |
|---|---|
| Berlin | Wohnungsamt im jeweiligen Bezirksamt |
| Hamburg | Fachamt für Wohnungswesen des zuständigen Bezirksamts |
| München | Amt für Wohnen und Migration (Sozialreferat) |
| Köln | Amt für Wohnungswesen |
| Frankfurt am Main | Amt für Wohnungswesen |
Die genaue Zuständigkeit richtet sich in Berlin und Hamburg nach dem Wohnbezirk. Viele Städte bieten den WBS-Antrag inzwischen online über ihr Verwaltungsportal an – prüfen Sie die Website Ihrer Stadt.
WBS und Sozialwohnung beantragen
Der WBS ist nach Ausstellung für ein Jahr in Ihrem Bundesland gültig und muss nur bei einem Umzug neu beantragt werden. Zur Beantragung brauchen Sie je nach Bundesland verschiedene Dokumente, in der Regel sind es aber:
- Antragsformular WBS, das Sie auf der Website Ihres Amtes finden können
- Einkommensnachweise der letzten 12 Monate
- Einkommensbescheinigung (vom Arbeitgeber ausgefüllt und unterschrieben)
- Meldebescheinigung vom Einwohnermeldeamt
- Ausweisdokument (Reisepass oder Personalausweis)
Abhängig vom Bruttojahreseinkommen erhalten Sie entweder einen Typ A oder Typ B Wohnungsberechtigungsschein:
Typ A (allgemeiner Wohnberechtigungsschein): Falls Ihr Haushaltseinkommen unter der berechneten Einkommensgrenze liegt. Die zur Verfügung gestellten Sozialwohnungen werden direkt über die Behörde vergeben.
Typ B (gezielter Wohnberechtigungsschein): Falls Ihr Jahresbruttoeinkommen knapp über der Einkommensgrenze liegt. Die Wohnungen sind meist etwas teurer und werden nicht direkt von der Behörde vergeben, sondern Wohnungssuchende selbst müssen eine Wohnungsbewerbung senden.
Kosten: Sozialwohnung mieten oder kaufen?
Kann man Sozialwohnungen auch kaufen? Und für wen lohnt es sich, Sozialwohnungen zu vermieten? Alles zu diesen Themen im folgenden Kapitel.
Sozialwohnung mieten
Die Miethöhe bei Sozialwohnungen wird je nach Förderzeitraum nach zwei unterschiedlichen Systematiken bestimmt. Bei älteren, vor 2002 nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) geförderten Wohnungen gilt die Kostenmiete: Sie wird über eine Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bezirks- oder Wohnungsamts ermittelt und darf nur die laufenden Aufwendungen abdecken.
Für nach 2002 gebaute bzw. geförderte Wohnungen gilt das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG); die zulässige Höchstmiete ergibt sich aus dem Förderbescheid und der entsprechenden Landesförderbestimmung. Die Bindung an die Sozialmiete läuft mit dem Ablauf der Bindungsfrist (in der Regel 15 bis 30 Jahre) aus.
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Eine Sozialwohnung kaufen?
Für Anleger kann es eine langfristig sinnvolle Anlage sein, eine Sozialwohnung zu kaufen und zu vermieten. Jedoch wird die Immobilie für lange Zeit eine Unterdeckung haben, das heißt, Sie müssen monatlich eine gewisse Summe draufzahlen.
Als Geldanlage sind Sozialwohnungen erst dann interessant, wenn sich die geringe Rendite in einem günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreien Wertzuwachs liegt. Die Spekulationsfrist beträgt ungefähr 10 Jahre. Falls Sie eine Sozialwohnung vermieten, sollten Sie den richtigen Mietvertrag aufsetzen.
Sozialwohnung Nachteile und Vorteile
Sozialwohnungen helfen dabei, Menschen mit geringem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zu bieten. Trotzdem gibt es auch zu diesem Thema sowohl Vor- als auch Nachteile. Welche genau, finden Sie in der folgenden Übersicht:
Vorteile
- Günstige Miete durch staatliche Förderung und gesetzlich gedeckelte Kostenmiete.
- Schutz vor plötzlichen Mieterhöhungen – die Miete bleibt über die Bindungsfrist fix.
- Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Ballungsgebieten, in denen der freie Markt kaum Alternativen bietet.
- Vollumfängliche Mietrechte nach BGB, identisch mit jedem anderen Mietvertrag.
- Vermieter dürfen die Kostenmiete nicht überschreiten – sonst drohen hohe Geldstrafen.
Nachteile
- Nur mit gültigem Wohnungsberechtigungsschein (WBS) zugänglich – Antrag mit viel Bürokratie.
- Lange Wartelisten, vor allem in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt.
- Keine Garantie auf eine Wohnung, selbst mit gültigem WBS.
- Wohnungsgröße und Zimmeranzahl sind pro Haushalt streng begrenzt.
- Bei negativem SCHUFA-Eintrag ist eine Zusage häufig schwierig.
- Einkommensprüfung bei jeder WBS-Verlängerung – steigt das Einkommen, entfällt der Anspruch.
Häufige Fragen zur Sozialwohnung
Ein negativer SCHUFA-Eintrag ist kein gesetzliches Ausschlusskriterium – der Wohnberechtigungsschein hängt allein vom Einkommen ab, nicht von der Bonität. In der Praxis bevorzugen Vermieter jedoch häufig Bewerber ohne Negativeintrag. Wird die Miete direkt vom Jobcenter oder Sozialamt gezahlt, verbessern sich Ihre Chancen deutlich.
Die bundeseinheitliche Grenze nach § 9 WoFG liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 20 520 € für einen 1-Personen-Haushalt und 30 780 € für zwei Personen. Je weiterer erwachsener Person kommen 7 011 € hinzu, je Kind zusätzlich 855 €. Die Bundesländer dürfen diese Werte nach oben anpassen – häufig um 40 bis 60 %.
Anspruch hat, wer einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorweist. Dafür müssen Sie volljährig sein, einen festen Wohnsitz bzw. eine Aufenthaltsgenehmigung für mindestens ein Jahr haben und mit Ihrem Haushaltseinkommen unter der jeweiligen Einkommensgrenze liegen.
Die wichtigsten Nachteile sind der bürokratische WBS-Antrag, lange Wartelisten in Großstädten und die fehlende Garantie auf eine Wohnung – selbst mit gültigem Schein. Zudem sind Wohnungsgröße und Zimmerzahl pro Haushalt begrenzt, und steigt Ihr Einkommen über die Grenze, entfällt der Anspruch bei der nächsten Verlängerung.
Das hängt stark vom Wohnort ab. In ländlichen Regionen kann es wenige Wochen dauern, in gefragten Städten wie Berlin, München oder Frankfurt sind Wartezeiten von mehreren Monaten bis zu einigen Jahren möglich. Es lohnt sich, sich bei mehreren Wohnungsbaugesellschaften gleichzeitig zu bewerben.