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Was ist die Staffelmiete und was ist erlaubt?

Dokument mit Kugelschreiber, welches den Abschluss eines Mietvertrag Staffelmiete darstellt

Die Staffelmiete ist eine Mietvertragsart und legt zukünftige Mieterhöhungen fest. Eine Staffelmiete muss sich weder an die ortsüblichen Vergleichsmieten noch Kappungsgrenzen halten, was einen Nachteil für den Mieter darstellt. Einzig die Mietpreisbremse kann die Staffelmiete im Rahmen halten. Erfahren Sie hier, welche Konditionen bei einer Staffelmiete erlaubt sind und Vor- und Nachteile, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen können.


Was bedeutet Staffelmiete?

Staffelmiete: Was ist erlaubt?

Einfach erklärt, ist eine Staffelmiete eine Mietvertragsform, die die Höhe der monatlichen Zahlungen, sowie deren Erhöhungen über die Zeit, regelt. Wird ein Staffelmietvertrag abgeschlossen, wissen Mieter bereits im Voraus, wann die Miete steigen wird.

Eine Staffelmiete bzw. ein Staffelmietvertrag erhöht sich automatisch zu den im Vertrag festgelegten Daten, sodass eine Ankündigung seitens des Vermieters nicht benötigt wird. Die Dauer der Staffelmiete wird nicht im Gesetz festgelegt und kann über viele Jahre laufen. Es ist sodann eine Staffelmiete von 5 Jahren oder auch 20 Jahren rechtens. Weiteres:

  • Die Staffelmiete kann bei unbefristeten und befristeten Mietverträgen abgeschlossen werden.
  • Die Anfangsmiete der Staffelmiete kann über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Staffelmietvereinbarungen werden oftmals abgeschlossen, wenn die Ausgangsmiete bereits über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Andernfalls könnte der Vermieter die Miete über die Jahre hinweg nicht erhöhen. Indem ein Staffelmietvertrag abgeschlossen wird, wird die Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgehoben. Der Mieter kann sich demnach nicht mehr auf die zulässigen ortsüblichen Vergleichsmieten berufen.

Wann ist eine Staffelmiete zulässig?

Sobald Mieter ihre Traumwohnung gefunden haben, sollten diese sich den Mietvertrag genauer anschauen. Eine Staffelmiete ist nur eine Form der Miete, daneben gibt es auch die sogenannte Indexmiete oder unbefristete bzw. befristete Mietverträge. Eine Staffelmiete ist rechtens, wenn sie diese Bedingungen erfüllt:

  1. Beide Vertragsparteien unterschreiben den Mietvertrag Staffelmiete, welcher schriftlich vorliegen muss - eine E-Mail ist nicht ausreichend. Alle gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Staffelmiete sind im Bürgerlichen Gesetzbuch angeführt, siehe § 557a BGB.
  2. Im Staffelmietvertrag wird das genaueste Datum der nächsten Staffel angeführt. Zwischen den Erhöhungen und nach Unterzeichnung des Mietvertrages muss mindestens ein Jahr dazwischen liegen.
  3. Der Betrag der Staffelmiete hat seine Gültigkeit nur dann, wenn dieser als Geldbetrag angeführt wird. Steht beispielsweise, dass die Staffelmiete sich um 3 % erhöht, ist dieser Vorgang nicht rechtens.

Hält sich der Vermieter bei der Staffelmietvereinbarung nicht an die gesetzlichen Bedingungen, so gelten sämtliche Staffeln als nicht zulässig. In diesem Fall muss der Vermieter die Miethöhe hinnehmen, die im Mietvertrag für den Anfang festgelegt wurde.

Erlaubt ein Staffelmietvertrag weitere Mieterhöhungen?

Nebst den vereinbarten Mieterhöhungen im Rahmen der Staffelmiete erlaubt der Staffelmietvertrag grundsätzlich keine weiteren Mieterhöhungen. Mieterhöhungen, die sich beispielsweise an den ortüblichen Vergleichsmieten anpassen oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind also ausgeschlossen. Lediglich die Heizungs- und Betriebskosten können trotz Staffelmietvertrag vom Vermieter erhöht werden.

Bei einer Staffelmiete haben Mieter also gewisse Vorteile, da sie eine Planungssicherheit bezüglich ihrer Miethöhe haben. Doch was bringt diese Planungssicherheit, wenn am Ende die eigene Miete kontinuierlich Jahr für Jahr steigt und die Vergleichsmieten stagnieren oder gar fallen? Mieter, die von ihren zukünftigen Vermietern einen Staffelmietvertrag vorgelegt bekommen, sollten ausführlich prüfen, ob eine Staffelmiete ihre finanzielle Lage begünstigt oder zum Gegenteil führt.

Um sich weiter über mögliche positive und negative Merkmale zu informieren, empfiehlt es sich, diesen Abschnitt durchzulesen: Vor- und Nachteile einer Staffelmiete.

Mietpreisbremse Staffelmiete

Bereits mehrmals wurde in diesem Artikel auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingegangen und in diesem Abschnitt wird ein weiterer Begriff, nämlich die Mietpreisbremse aufgeführt. Doch was versteht man konkret darunter und inwieweit haben diese Einfluss auf die Staffelmiete? Folgend die Erklärungen, inklusive des Begriffs Kappungsgrenze:

  1. Ortsübliche Vergleichsmiete: Bei Mietverträgen, die weder eine Staffel- noch Indexmiete enthalten, kann die Mieterhöhung an ortsüblichen Vergleichsmieten vorgenommen werden. Handelt es sich um einen preisgebundenen Wohnraum, d.h. um einen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde, kann dessen Miete nicht über der Vergleichsmiete liegen. Je nach Gemeinde und Stadt kann die ortsübliche Vergleichsmiete unterschiedlich vorliegen.
  2. Mietpreisbremse: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist unmittelbar mit der Mietpreisbremse verknüpft. Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und gilt seit 2015. Der Sinn und Zweck besteht darin, Mietpreiserhöhungen in besonders angespannten Situationen, wie den Großstädten und deren Ballungsräumen, zu reglementieren. Das bedeutet, bei neuen Mietverträgen dürfen die Mieten nicht mehr als 10 % über der Miete liegen, die laut des Mietspiegels für den Ort gilt.
  3. Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze ist eine im Mietrecht festgelegte gesetzliche Regelung, bei der die Höhe der Miete innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht mehr als 20 % erhöht werden darf. In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter nicht nur die ortsüblichen Vergleichsmieten bei der Festlegung der Miete beachten muss, sondern auch die Kappungsgrenze. Dies ist insofern wichtig, da es manchmal dazu kommen kann, dass ortsübliche Vergleichsmieten eine weitaus höhere Mieterhöhung zulassen würden, jedoch die Kappungsgrenze dies verhindert.

Nun ist mehr oder weniger klar, welche Bedeutung sich hinter diesen Begriffen verbirgt. Bei der Staffelmiete hat allerdings nur die Mietpreisbremse einen Einfluss. Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze gelten nicht für die Staffelmiete und haben keinen Einfluss auf die Staffelmiete Höhe.

Wenn also der Vermieter eine Wohnung mit der Staffelmiete vermietet, muss er sich an die Mietpreisbremse halten. Genauer bedeutet es, dass die Ausgangsmiete nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann einfach über die Website der Stadt oder der Gemeinde herausgefunden werden. Oftmals werden diese Vergleichsmieten als Mietspiegel bezeichnet.

Dauer, Höhe und automatische Erhöhung der Staffelmiete

Die Dauer der Staffelmiete ist laut des § 557a des Bürgerliches Gesetzbuches auf keine bestimmte Grenze festgelegt. Die Dauer wird folgend beschrieben:

Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden.

Eine Staffelmiete kann theoretisch 5 Jahre, 10 Jahre oder auch 20 Jahre laufen und wird jährlich um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag erhöht. Wird allerdings der Staffelmietvertrag nur auf eine bestimmte Zeit festgelegt und die Staffel endet, besteht der Mietvertrag dennoch fort. Eine Staffelmiete, die beispielsweise für 5 Jahre abgeschlossen wird, kann folgend im Mietvertrag festgehalten werden:

Am 1. Juli 2021 beginnt ein Staffelmietvertrag. Zu Anfang Juli 2021 beträgt die Nettokaltmiete 750 €. Da sich die Nettokaltmiete jährlich erhöht, sind folgende Mieterhöhungen gültig:
1 Juli 2022: 775 €
1 Juli 2023: 800 €
1 Juli 2024: 825 €
1 Juli 2025: 850 €
1 Juli 2026: 875 €

Da die Staffelmiete im Mietvertrag festgelegt ist, erhöht sich die Miete automatisch zu den festgelegten Daten. Der Mieter muss die neue Miete, ohne dabei eine Aufforderung vom Vermieter zu erhalten, zahlen. Immer wieder kommt es vor, dass der Mieter die neue Miete nicht zahlt und der Vermieter in diesem Fall auch nicht hinterfragt.

Dem Vermieter fällt der Differenzbetrag erst Monate oder Jahre später auf und nun möchte er die Nachzahlung vom Mieter erhalten. In diesem Fall gelten Verjährungsfristen. Das bedeutet, die vertraglich vereinbarte Staffelmiete Höhe verjährt nach drei Jahren und der Vermieter kann lediglich nur das Geld einfordern, welches in den letzten drei Jahren nicht entrichtet wurde.

Vor- und Nachteile einer Staffelmiete

Auf der ersten Blick scheint die Staffelmiete sowohl für den Vermieter als auch den Mieter vorteilhaft zu sein. Wenn eine Staffelmiete vereinbart wird, haben beide ihre Planungssicherheit in Bezug auf die Einnahmen bzw. Miethöhe. Genauer betrachtet ergeben sich jedoch auch einige Nachteile. Vorzüge einer Staffelmiete und ihre Nachteile sind folgende:

Vorteile Staffelmiete

  • Mit einer Staffelmiete erlangen Vermieter mehr Planbarkeit. Sie wissen genau die Miete, die Sie in bestimmten Zeiträumen von ihren Mietern erhalten werden.
  • Die Planungssicherheit kann wiederum auf Mieter übertragen werden. Anders als bei einer Indexmiete oder Miete, die sich nach den ortsüblichen Vergleichsmieten richtet, steht bei einer Staffelmiete schon im Voraus fest, welche Miethöhe und wann bezahlt werden muss.
  • Ebenso reduziert sich für der Vermieter der bürokratische Aufwand. Denn bei einer Staffelmietvereinbarung entfällt für den Vermieter die Pflicht, ein schriftliches Schreiben mit einer entsprechenden Mieterhöhung und ihrer Begründung anzufertigen.

Nachteile Staffelmiete

  • Die Miete kann vom Vermieter bereits nach 12 Monaten erhöht werden. Anders steht es bei einer Indexmiete, die erst nach 12 Monaten plus einer zweimonatigen Bedenkfrist seitens des Mieters, vorgenommen werden kann.
  • Die Miethöhe richtet sich weder an den ortsüblichen Vergleichsmieten noch an der Kappungsgrenze. Das hat den Nachteil, dass in manchen Städten keine Mietpreisbremse vorhanden ist, sodass die Mieterhöhung absolut keinen Reglementierungen ausgesetzt ist.
  • Oftmals wird neben einer Staffelmiete auch ein sogenannter Kündigungsausschluss angeführt. Mieter sollten in diesem Fall diesen Vertrag nicht unterschreiben und gegebenenfalls abändern lassen. Denn ein Kündigungsausschluss kann eine Kündigung von bis zu vier Jahren ausschließen, welcher den Handlungsraum der Mieter sehr einschränken kann.

Sie stehen kurz vor einem Mietvertragsabschluss? Wie ein möglicher Mietvertrag aussehen und was bei einer Wohnungsübergabe beachtet werden sollte, erfahren Sie in diesen ausführlichen Artikeln: Mietvertrag und Wohnungsübergabeprotokoll. Mietvertrag  PDF & Übergabeprotokoll

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