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Wann ist Mieterhöhung zulässig? Fristen, Grenzen und Widerspruch

Mieterhöhung: Frist, Muster & Mietspiegel

Da Mietverträge über viele Jahre laufen, werden die meisten Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert. Um eine Miete erhöhen zu können, müssen triftige Gründe vorliegen: Vereinbarte Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete oder Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel. Vielmals erhalten Mieter eine Mietpreiserhöhung nach Sanierung oder Modernisierung. Doch wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Welche maximale Mieterhöhung ist gültig? Neben diesen Antworten gibt es außerdem Infos wie man einer Mieterhöhung widersprechen kann + Mieterhöhung Musterschreiben.


Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Der im Mietvertrag festgelegte Mietpreis verändert sich über die Jahre. Unter anderem hat eine Mieterhöhung damit zu tun, dass der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst, auch als Mieterhöhung Mietspiegel bekannt, oder weil eine Mieterhöhung vertraglich in Form von einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird.

Die Miete darf jedoch nicht unbegrenzt erhöht werden, weil der Vermieter einfach darauf Lust hat. Eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wird und dem Gesetz entspricht. Eine Mieterhöhung hat ihre Richtigkeit, wenn folgende Punkt erfüllt werden:

  1. Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete: Wenn im Mietvertrag keine Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird, so ist der Vermieter berechtigt, die Miethöhe an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen. Dabei darf die Mieterhöhung nicht den ortsüblichen Satz übersteigen.
  2. Mieterhöhung in Textform: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen; das Gleiche gilt auch für Mietvertrag kündigen. Außnahmen bilden z.B. Staffelmieten, deren Mieterhöhung im Vertrag festgelegt wird. Die schriftliche Ankündigung bedeutet, dass diese entweder per Brief, E-Mail oder Fax erfolgt.
  3. Mieterhöhung nach Nettomiete: Ebenso wie bei der Indexmiete wird die Nettomiete bzw. die Kaltmiete zur Berechnung der Mieterhöhung genommen. Wenn sich die Warmmiete aus der Kaltmiete, den Nebenkosten und zusätzlich Schönheitsreparaturen zusammensetzt, so wird die Summe für Schönheitsreparaturen zur Nettomiete gezählt.
  4. Mieterhöhung bei Staffel- und Indexmiete: In Deutschland werden Mietpreiserhöhungen unterschiedlich geregelt, unter anderem gibt es die Index-, Staffel- und ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt eine Staffel- oder Indexmiete vor, dürfen weitere Mieterhöhungen nicht durchgeführt werden. Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist gesetzlich untersagt.
  5. Mieterhöhung Frist und ihre maximal Höhe: Nach einer Mietpreiserhöhung stehen dem Mieter zwei Monate Bedenkzeit zur Verfügung, in welcher er entweder der Mieterhöhung zustimmt oder einen Mieterhöhung Widerspruch einlegt. Desweiteren darf eine Mieterhöhung erst nach 15 Monaten nach Einzug oder nach letzter Anpassung vorgenommen werden. Die maximale Mieterhöhung liegt nicht höher als bei 20 % innerhalb von 3 Jahren. Ausnahmen stellen Staffel- und Indexmiete dar.

Was tun bei Mieterhöhung?

Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht zulässig.

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags wird neben Angaben zur Mietsache, Einzugsdatum und Mietkaution auch die Höhe der Miete festgelegt. Der Mieter weiß daher schon vor Einzug in die neue Wohnung wie hoch die monatliche Miete ausfallen wird. Diese bleibt jedoch während des Mietverhältnisses nicht immer gleich.

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Eine Mieterhöhung im Laufe eines Mietverhältnisses kann aus unterschiedlich Gründen erfolgen. Manche Vermieter legen bereits im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete fest. Staffelmiete bedeutet, dass ein bestimmter Geldbetrag festgelegt wird, um die sich die Miete erhöhen wird. Bei einer Indexmiete muss demnach kein konkreter Mietbetrag festgelegt werden. In diesem Fall hängt die Mieterhöhung vom Verbraucherpreisindex ab und die Mietanpassung kann jährlich erfolgen.

Sofern im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird, kann der Vermieter die Miete an ortsübliche Vergleichsmieten anpassen. Die Mieterhöhung an ortsübliche Mieten ist zulässig, vorausgesetzt der Vermieter hält sich an bestimmte Bedingungen. Wird das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert, so kann der Vermieter ebenfalls eine Mieterhöhung erheben. Bei diesen sogenannten außerordentlichen Mieterhöhungen muss der Mieter diesen Mietpreissteigerungen nicht zustimmen.

Gibt es eine Mieterhöhung Frist?

Müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Erhält der Mieter eine schriftliche Mieterhöhung vom Vermieter, so hat er eine Bedenkzeit von zwei Monaten. Innerhalb dieser zwei Monaten kann der Mieter entweder der Mietsteigerung zustimmen oder dieser widersprechen. Ausgenommen vom Widerspruchsrecht werden Mietsteigerungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden.

Formfreie Zustimmung Eine Mieterhöhung bedarf keiner schriftlichen Zustimmung seitens des Mieters. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann formfrei erfolgen, d.h. sie kann mündlich ausgesprochen oder sogar stillschweigend erfolgen. Stillschweigend bedeutet, dass der Mieter die höhe Miete nach einer Mieterhöhung überweist.

Erhält der Vermieter nach Ende der Bedenkzeit keine Antwort vom Mieter, so wird es als Widerspruch bewertet. Nachdem der Vermieter die Verweigerung zur Zustimmung der Mieterhöhung erhält, hat er wiederum drei Monate Zeit eine Zustimmungsklage beim Gericht einzureichen. Der Vermieter klagt damit den Mieter zur Zustimmung an.

Mieterhöhung: BGB regelt den Ablauf

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), genauer genommen die §§ 558–558e, legt fest, wann eine Mieterhöhung ausgeführt werden kann. Dabei gilt, dass nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, unter Berufung des deutschen Mietrechts, auch wirksam ist.

Das Mieterhöhungsverlangen muss sich an bestimmte formelle Anforderungen halten, die ebenfalls im BGB festgelegt sind. Dabei kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht mündlich übermitteln, sondern muss diese in einer schriftlicher Form dem Mieter zukommen lassen. Das kann beispielsweise per Post, E-Mail oder Fax erfolgen. Damit das Mieterhöhungsschreiben wirksam ist, muss es folgende Merkmale enthalten:

  1. Das Mieterhöhungsschreiben muss vom Vermieter angefertigt sein (Bevollmächtigung an Dritte ist möglich)
  2. Die schriftliche Mieterhöhung erhält die Namen des Vermieter und des Mieters
  3. Die Mieterhöhung muss in Zahlen ausgewiesen sein
  4. Eine Begründung zur Mieterhöhung muss angeführt sein
  5. Der Beginn der Mieterhöhung muss festgelegt werden

Wie eine zulässige Mieterhöhung prüfen?

Das Mietrecht gibt dem Mieter eine Frist von zwei Monaten, um die Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls einen Widerspruch einzulegen. Wie kann man aber prüfen, ob es sich um eine zulässige Mieterhöhung handelt?

Generell sollte der Mieter zuerst das erhaltene Mieterhöhungsschreiben auf seine Bestandteile prüfen. Erfüllt das Erhöhungsverlangen formelle Erfordernisse? Wurde die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten? Übersteigt die Mieterhöhung den ortsüblichen Grenzen?

Maximale Mieterhöhung: Welche Grenzen gelten?

Da viele Mietverträge über Jahrzehnte laufen, kommen auf die Mieter diverse Mieterhöhungen zu. Unter anderem werden Mieterhöhungen durchgeführt, um die Mieten an die ortsüblichen Mietgrenzen anzupassen, die anhand eines Mietspiegels begründet werden müssen. Eine willkürliche Mieterhöhung darf der Vermieter daher nicht erheben.

Eine Mietsteigerung darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Ebenfalls darf der Preisaufschlag innerhalb von 3 Jahren nicht höher als 20 % sein. Diese Kappungsgrenze beträgt in manchen Städten sogar nur 15 %. Erhält der Mieter eine Mieterhöhung, kann er diese zunächst prüfen, bevor er ihr zustimmt.

  1. Prüfen, ob die Mieterhöhung frühestens 15 Monaten nach Einzug erfolgt.
  2. Prüfen, ob die Mieterhöhung an die ortsüblichen Mietgrenzen angepasst ist → Mietspiegel.
  3. Prüfen, ob der Vermieter die richtige Kappungsgrenze gewählt hat → Kappungsgrenzen nach Bundesländern.

Staffelmiete: Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Bei Staffel- oder Indexmieten handelt es sich um Mieterhöhungen, die direkt im Vertrag vereinbart werden. Diese Art von Miete bedarf daher keine gesonderte Ankündigung über Mieterhöhung seitens des Vermieters. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr, um einen festgeschriebenen Betrag, der im Mietvertrag festgehalten wurde. Hier gilt wiederum, dass der Anstieg innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 % ausmachen darf.

  • Mietpreisbremse begrenzt die Staffelmiete nach oben.
  • Staffelmiete darf nicht die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden.
  • Staffelmiete darf nicht wegen Modernisierung erhöht werden.
  • Kappungsgrenzen sind bei Staffelmieten ungültig.
  • Betriebskosten können vom Vermieter erhöht werden.
  • Nach Ablauf der Staffelung kann die Miete an die ortsüblichen Mietgrenzen angepasst werden.

Mieterhöhung nach Indexmiete

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete für eine Wohnung. Normalerweise wird die Indexmiete an einen Preisindex gekoppelt und jedes Jahr neu angepasst. In den meisten Fällen nehmen Vermieter die sogenannte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) als Grundlage. Steigt der Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalt in Deutschland, so kann entsprechend auch eine Mieterhöhung umgesetzt werden.

  • Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben
  • Mieterhöhung muss schriftlich übermittelt werden
  • Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist verboten
  • Mieterhöhung nach Modernisierung ist nicht möglich

Mieterhöhung nach Modernisierung

In der Regel muss der Mieter der Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen der Einbau eines Aufzugs, das Anbringen von Balkonen, die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Installation einer Solaranlage. Die Reparatur einer Heizung oder der Austausch von kaputten Fenster fallen unter Erhaltungsmaßnahmen und sind demnach von einer Mieterhöhung ausgeschlossen. Der Vermieter darf also diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Dabei gilt, dass der Vermieter den Mieter über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen drei Monaten vorher informiert. Außerdem muss der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nennen. Ãœbrigens dürfen nur bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Der Mieter darf während der Bauarbeiten seine Miete kürzen .

Mieterhöhung Musterschreiben 2021

Plant der Vermieter eine Mieterhöhung umzusetzen, so muss er diese mit einer Zeitspanne von zwei Monaten im Voraus und zwar schriftlich an den Mieter zukommen lassen. Dabei kann der Vermieter die Mieterhöhung entweder per Post, Fax oder E-Mail verschicken. Eine Mieterhöhung Vorlage könnte folgend aussehen:

Mieterhöhung Muster

Name des Vermieters xxx
Anschrift des Vermieters xxx
Kontakt (E-Mail, Telefon) xxx

Name des Mieters xxx
Anschrift des Mieters xxx

Ort, Datum

Mieterhöhung für die Wohnung ……………… (Adresse, Etage)

Sehr geehrte/r Herr/Frau,

aufgrund des gestiegenen Mietspiegels für das Wohnviertel ………… wird Ihre Grundmiete um ………… Euro pro Monat angepasst.

Die neue Miete beträgt für Sie nach der Erhöhung ………… Euro und ist ab Beginn des dritten Kalendermonats ab Zugang dieses Schreibens, somit ab dem ……… (Datum) zu zahlen.

Wie Sie dem beigelegten Mietspiegel entnehmen können, liegt der zukünftige Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Preisspanne. Bitte geben Sie Ihre Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen mittels der beigefügten Zustimmungserklärung und senden Sie diese bis zum …………… (Datum) unterschrieben zurück.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass ein Schweigen Ihrerseits als Ablehnung gewertet wird und rechtliche Schritte nach sich zieht.

Mit freundlichen Grüßen

Wie können Mieter gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Sofern eine Mieterhöhung nicht im Vertrag festgelegt wird, hat der Miete die Möglichkeit einer Mieterhöhung widerzusprechen. Dabei hat der Mieter zwei volle Monate Bedenkzeit, in der er das Widerspruchsschreiben vorbereitet.

Ein Widerspruch gegen eine Mieterhöhung muss jedoch gut begründet sein. Ein einfaches "Nein" reicht dabei nicht aus. Der Mieter stimmt einer Mieterhöhung nicht zu, wenn diese nicht rechtmäßig ist, das trifft ein, wenn der Vermieter die Jahressperrfrist oder die Formalien nicht einhält. Eine erfolgreiche Ablehnung kann aus folgenden Gründen eintreten:

  • Mieterhöhung Widerspruch - Gründe für den Einwand
  • Vermieter hält die Jahressperrfrist nicht ein
  • Mieterhöhung liegt über ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Kappungsgrenze wird nicht berücksichtigt
  • Eine Staffel- oder Indexmiete ist bereits vorhanden
  • Unzulässige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Nicht eingehaltene Formalien im Ankündigungsschreiben
Aktualisiert am