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Mieterhöhung: Wie oft und wie viel ist erlaubt?

Aktualisiert am
Min. Lesezeit
Mieterhöhung: Frist, Muster & Mietspiegel

Da Mietverträge über viele Jahre laufen, werden viele Mieter/innen irgendwann mit einer Mieterhöhung konfrontiert. Um eine Miete zu erhöhen, müssen triftige Gründe vorliegen: Vereinbarte Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete oder Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel. Vielmals erhalten Mieter/innen eine Mietpreiserhöhung nach Sanierung oder Modernisierung. Doch wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Welche maximale Mieterhöhung ist gültig? Hier erhalten Sie außerdem ein Mieterhöhung-Musterschreiben.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Mann und Frau klatschen ab

Der im Mietvertrag festgelegte Mietpreis verändert sich über die Jahre. Unter anderem hat eine Mieterhöhung damit zu tun, dass der/die Vermieter/in die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst, auch als Mieterhöhung Mietspiegel bekannt, oder weil eine Mieterhöhung vertraglich in Form von einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird.

Die Miete darf jedoch nicht unbegrenzt erhöht werden, weil der/die Vermieter/in einfach darauf Lust hat. Eine Mieterhöhung ist zulässig, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wird und dem Gesetz entspricht. Eine Mieterhöhung hat ihre Richtigkeit, wenn folgende Punkte erfüllt werden:

  1. Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete: Wenn im Mietvertrag keine Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird, so ist der/die Vermieter/in berechtigt, die Miethöhe an den ortsüblichen Mietspiegel anzupassen. Dabei darf die Mieterhöhung nicht den ortsüblichen Satz übersteigen.
  2. Mieterhöhung in Textform: Der/die Vermieter/in ist dazu verpflichtet, die Mieterhöhung schriftlich anzukündigen; das Gleiche gilt auch für Mietvertrag kündigen. Ausnahmen bilden z.B. Staffelmieten, deren Mieterhöhung im Vertrag festgelegt wird. Die schriftliche Ankündigung bedeutet, dass diese entweder per Brief, E-Mail oder Fax erfolgt.
  3. Mieterhöhung nach Nettomiete: Ebenso wie bei der Indexmiete wird die Nettomiete bzw. die Kaltmiete zur Berechnung der Mieterhöhung genommen. Wenn sich die Warmmiete aus der Kaltmiete, den Nebenkosten und zusätzlich Schönheitsreparaturen zusammensetzt, so wird die Summe für Schönheitsreparaturen zur Nettomiete gezählt.
  4. Mieterhöhung bei Staffel- und Indexmiete: In Deutschland werden Mietpreiserhöhungen unterschiedlich geregelt, unter anderem gibt es die Index-, Staffel- und ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt eine Staffel- oder Indexmiete vor, dürfen weitere Mieterhöhungen nicht durchgeführt werden. Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist gesetzlich untersagt.
  5. Mieterhöhung Frist und ihre maximale Höhe: Nach einer Mietpreiserhöhung stehen dem/der Mieter/in zwei Monate Bedenkzeit zur Verfügung, in welcher er entweder der Mieterhöhung zustimmt oder einen Mieterhöhung-Widerspruch einlegt. Des Weiteren darf eine Mieterhöhung erst nach 15 Monaten nach Einzug oder nach letzter Anpassung vorgenommen werden. Die maximale Mieterhöhung liegt nicht höher als bei 20 % innerhalb von 3 Jahren. Ausnahmen stellen Staffel- und Indexmiete dar.

Was tun bei Mieterhöhung?

Frau mit Stopschild protestiert Ihre Mieterhöhung

Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht zulässig.

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags wird neben Angaben zur Mietsache, Einzugsdatum und Mietkaution auch die Höhe der Miete festgelegt. Der/die Mieter/in weiß daher schon vor ihremEinzug in die neue Wohnung wie hoch die monatliche Miete ausfallen wird. Diese bleibt jedoch während des Mietverhältnisses nicht immer gleich.

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Eine Mieterhöhung im Laufe eines Mietverhältnisses kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Manche Vermieter/innen legen bereits im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete fest. Staffelmiete bedeutet, dass ein bestimmter Geldbetrag festgelegt wird, um die sich die Miete erhöhen wird. Bei einer Indexmiete muss demnach kein konkreter Mietbetrag festgelegt werden. In diesem Fall hängt die Mieterhöhung vom Verbraucherpreisindex ab und die Mietanpassung kann jährlich erfolgen.

Sofern im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete festgelegt wird, kann der/die Vermieter/in die Miete an ortsübliche Vergleichsmieten anpassen. Die Mieterhöhung an ortsübliche Mieten ist zulässig, vorausgesetzt der/die Vermieter/in hält sich an bestimmte Bedingungen. Wird das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert, so kann der/die Vermieter/in ebenfalls eine Mieterhöhung erheben. Bei diesen sogenannten außerordentlichen Mieterhöhungen muss der/die Mieter/in diesen Mietpreissteigerungen nicht zustimmen.

Gibt es eine Mieterhöhung Frist?

Müssen Mieter/innen einer Mieterhöhung zustimmen?

Erhält der/die Mieter/in eine schriftliche Mieterhöhung von dem/der Vermieter/in, so hat er eine Bedenkzeit von zwei Monaten. Innerhalb dieser zwei Monaten kann der/die Mieter/in entweder der Mietsteigerung zustimmen oder dieser widersprechen. Ausgenommen vom Widerspruchsrecht werden Mietsteigerungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden.

Formfreie Zustimmung Eine Mieterhöhung bedarf keiner schriftlichen Zustimmung seitens des Mieters/der Mieterin. Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann formfrei erfolgen, d.h. sie kann mündlich ausgesprochen oder sogar stillschweigend erfolgen. Stillschweigend bedeutet, dass der/die Mieter/in die höhere Miete nach einer Mieterhöhung überweist.

Erhält der/die Vermieter/in nach Ende der Bedenkzeit keine Antwort von dem/der Mieter/in, so wird es als Widerspruch bewertet. Nachdem der/die Vermieter/in die Verweigerung zur Zustimmung der Mieterhöhung erhält, hat er wiederum drei Monate Zeit eine Zustimmungsklage beim Gericht einzureichen. Der/die Vermieter/in klagt damit den/die Mieter/in zur Zustimmung an.

Mieterhöhung: BGB regelt den Ablauf

Mann denkt über die Mieterhöhung nach

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), genauer genommen die §§ 558–558e, legt fest, wann eine Mieterhöhung ausgeführt werden kann. Dabei gilt, dass nicht jedes Mieterhöhungsverlangen, unter Berufung des deutschen Mietrechts, auch wirksam ist.

Das Mieterhöhungsverlangen muss sich an bestimmte formelle Anforderungen halten, die ebenfalls im BGB festgelegt sind. Dabei kann der/die Vermieter/in die Mieterhöhung nicht mündlich übermitteln, sondern muss diese in einer schriftlichen Form dem/der Mieter/in zukommen lassen. Das kann beispielsweise per Post, E-Mail oder Fax erfolgen. Damit das Mieterhöhungsschreiben wirksam ist, muss es folgende Merkmale enthalten:

  1. Das Mieterhöhungsschreiben muss von dem/der Vermieter/in angefertigt sein (Bevollmächtigung an Dritte ist möglich)
  2. Die schriftliche Mieterhöhung erhält die Namen des Vermieter/der Vermieterin und des Mieters/der Vermieterin
  3. Die Mieterhöhung muss in Zahlen ausgewiesen sein
  4. Eine Begründung zur Mieterhöhung muss angeführt sein
  5. Der Beginn der Mieterhöhung muss festgelegt werden

Wie eine zulässige Mieterhöhung prüfen?

Mann mit Vertrag überprüft die Mieterhöhung

Das Mietrecht gibt dem/der Mieter/in eine Frist von zwei Monaten, um die Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls einen Widerspruch einzulegen. Wie kann man aber prüfen, ob es sich um eine zulässige Mieterhöhung handelt?

Generell sollte der/die Mieter/in zuerst das erhaltene Mieterhöhungsschreiben auf seine Bestandteile prüfen. Erfüllt das Erhöhungsverlangen formelle Erfordernisse? Wurde die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten? Übersteigt die Mieterhöhung den ortsüblichen Grenzen?

Maximale Mieterhöhung: Welche Grenzen gelten?

Da viele Mietverträge über Jahrzehnte laufen, kommen auf die Mieter/innen diverse Mieterhöhungen zu. Unter anderem werden Mieterhöhungen durchgeführt, um die Mieten an die ortsüblichen Mietgrenzen anzupassen, die anhand eines Mietspiegels begründet werden müssen. Eine willkürliche Mieterhöhung darf der/die Vermieter/in daher nicht erheben.

Eine Mietsteigerung darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Ebenfalls darf der Preisaufschlag innerhalb von 3 Jahren nicht höher als 20 % sein. Diese Kappungsgrenze beträgt in manchen Städten sogar nur 15 %. Erhält der/die Mieter/in eine Mieterhöhung, kann er/sie diese zunächst prüfen, bevor er/sie ihr zustimmt.

  1. Prüfen, ob die Mieterhöhung frühestens 15 Monaten nach Einzug erfolgt.
  2. Prüfen, ob die Mieterhöhung an die ortsüblichen Mietgrenzen angepasst ist → Mietspiegel.
  3. Prüfen, ob der Vermieter die richtige Kappungsgrenze gewählt hat → Kappungsgrenzen nach Bundesländern.

Staffelmiete: Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?

Bei Staffel- oder Indexmieten handelt es sich um Mieterhöhungen, die direkt im Vertrag vereinbart werden. Diese Art von Miete bedarf daher keine gesonderte Ankündigung über Mieterhöhung seitens des Vermieters/der Vermieterin. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr, um einen festgeschriebenen Betrag, der im Mietvertrag festgehalten wurde. Hier gilt wiederum, dass der Anstieg innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 % ausmachen darf.

  • Mietpreisbremse begrenzt die Staffelmiete nach oben.
  • Staffelmiete darf nicht die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden.
  • Staffelmiete darf nicht wegen Modernisierung erhöht werden.
  • Kappungsgrenzen sind bei Staffelmieten ungültig.
  • Betriebskosten können von dem/der Vermieter/in erhöht werden.
  • Nach Ablauf der Staffelung kann die Miete an die ortsüblichen Mietgrenzen angepasst werden.

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Mieterhöhung nach Indexmiete

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine variable Miete für eine Wohnung. Normalerweise wird die Indexmiete an einen Preisindex gekoppelt und jedes Jahr neu angepasst. In den meisten Fällen nehmen Vermieter/innen die sogenannte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) als Grundlage. Steigt der Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalt in Deutschland, so kann entsprechend auch eine Mieterhöhung umgesetzt werden.

  • Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben
  • Mieterhöhung muss schriftlich übermittelt werden
  • Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist verboten
  • Mieterhöhung nach Modernisierung ist nicht möglich

Mieterhöhung nach Modernisierung

In der Regel muss der/die Mieter/in der Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen der Einbau eines Aufzugs, das Anbringen von Balkonen, die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Installation einer Solaranlage. Die Reparatur einer Heizung oder der Austausch von kaputten Fenster fallen unter Erhaltungsmaßnahmen und sind demnach von einer Mieterhöhung ausgeschlossen. Der/die Vermieter/in darf also diese Kosten nicht auf den/die Mieter/in umlegen.

Dabei gilt, dass der/die Vermieter/in den/die Mieter/in über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen drei Monaten vorher informiert. Außerdem muss der/die Vermieter/in die voraussichtliche Mieterhöhung nennen. Übrigens dürfen nur bis zu 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Der/die Mieter/in darf während der Bauarbeiten seine Miete kürzen.

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Mieterhöhung Musterschreiben 2021/2022/2023

Plant der/die Vermieter/in eine Mieterhöhung umzusetzen, so muss er diese mit einer Zeitspanne von zwei Monaten im Voraus und zwar schriftlich an den/die Mieter/in zukommen lassen. Dabei kann der/die Vermieter/in die Mieterhöhung entweder per Post, Fax oder E-Mail verschicken. Eine Mieterhöhung Vorlage könnte folgend aussehen:

Mieterhöhung Muster

Name Des/r Vermieter/in xxx
Anschrift Des/r Vermieter/in xxx
Kontakt (E-Mail, Telefon) xxx

Name Des/r Mieter/in xxx
Anschrift Des/r Mieter/in xxx

Ort, Datum

Mieterhöhung für die Wohnung ……………… (Adresse, Etage)

Sehr geehrte/r Herr/Frau,

aufgrund des gestiegenen Mietspiegels für das Wohnviertel ………… wird Ihre Grundmiete um ………… € pro Monat angepasst.

Die neue Miete beträgt für Sie nach der Erhöhung ………… € und ist ab Beginn des dritten Kalendermonats ab Zugang dieses Schreibens, somit ab dem ……… (Datum) zu zahlen.

Wie Sie dem beigelegten Mietspiegel entnehmen können, liegt der zukünftige Mietpreis innerhalb der vorgegebenen Preisspanne. Bitte geben Sie Ihre Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen mittels der beigefügten Zustimmungserklärung und senden Sie diese bis zum …………… (Datum) unterschrieben zurück.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass ein Schweigen Ihrerseits als Ablehnung gewertet wird und rechtliche Schritte nach sich zieht.

Mit freundlichen Grüßen,

.....................

Wie können Mieter/innen gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Mann mit Megaphon wiederspricht der Mieterhöhung

Sofern eine Mieterhöhung nicht im Vertrag festgelegt wird, hat der/die Mieter/in die Möglichkeit einer Mieterhöhung widerzusprechen. Dabei hat der/die Mieter/in zwei volle Monate Bedenkzeit, in der er das Widerspruchsschreiben vorbereitet.

Ein Widerspruch gegen eine Mieterhöhung muss jedoch gut begründet sein. Ein einfaches "Nein" reicht dabei nicht aus. Der/die Mieter/in stimmt einer Mieterhöhung nicht zu, wenn diese nicht rechtmäßig ist, das trifft ein, wenn der/die Vermieter/in die Jahressperrfrist oder die Formalien nicht einhält. Eine erfolgreiche Ablehnung kann aus folgenden Gründen eintreten:

  • Mieterhöhung Widerspruch - Gründe für den Einwand
  • Vermieter/in hält die Jahressperrfrist nicht ein
  • Mieterhöhung liegt über ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Kappungsgrenze wird nicht berücksichtigt
  • Eine Staffel- oder Indexmiete ist bereits vorhanden
  • Unzulässige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Nicht eingehaltene Formalien im Ankündigungsschreiben
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