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Fristlose Kündigung der Wohnung: Gesetz und wie Sie vorgehen

Aktualisiert am
Min. Lesezeit
Mann kündigt seine Wohnung fristlos per Anruf

Wurde Ihr Mietvertrag von dem/der Vermieter/in fristlos gekündigt? Oder wollen Sie als Mieter/in Ihren eigenen Mietvertrag fristlos kündigen (z.B. weil Sie einen Umzug in eine günstigere Wohnung planen). Um zu vermeiden, dass Sie ohne Wohnung dastehen oder doppelte Miete zahlen müssen, erklären wir in diesem Artikel, wie Sie als Mieter/in in diesen beiden Situationen vorgehen. Dazu geben wir Ihnen Auskunft zu den verschiedenen Gesetzen rund um das Thema Mietvertrag Kündigung.

Was ist mit einer fristlosen Kündigung der Wohnung gemeint?

Mann und Frau trennen zwei Puzzelstücke

Der Mietvertrag zwischen Mieter/in und Vermieter/in kann in besonderen Fällen von beiden Parteien fristlos gekündigt werden. Mit einer fristlosen Kündigung ist eine Kündigung, die das Mietverhältnis (d.h. der Mieter zieht aus und zahlt keine Miete mehr) sofort beendet gemeint.

Der/die Vermieter/in kann nur in Ausnahmefällen eine fristlose Kündigung der Wohnung durchführen. Beispielsweise, wenn der Mieter der Wohnung erheblichen Schaden anrichtet oder die Miete nicht mehr bezahlt. Die Kündigung muss gegebenenfalls schriftlich erfolgen und der Vermieter muss beim Amtsgericht auf Räumung klagen.

Der/die Mieter/in darf die Wohnung fristlos kündigen, wenn er/sie die Wohnung nicht mehr benutzen kann. Wenn der Vermieter über einen bestimmten Mangel informiert wurde (z.B. Schimmel oder beschädigte Heizungsanlage) und ihn innerhalb einer angemessenen Frist nicht repariert oder beseitigt hat, darf fristlos gekündigt werden. Der Mieter darf den Schaden auch auf Kosten des Vermieters beheben.

Fristlose Kündigung Wohnung: Der Mieter kündigt

Mann mit Vertrag kündigt seinen Mietvertrag

Es gibt viele verschiedene Gründe, warum Sie als Mieter/in Ihren Mietvertrag kündigen würden. Beispielsweise, wenn Sie eine naheliegende Wohnung zu einem niedrigeren Mietpreis finden. Es kann auch sein, dass Sie einen beruflichen Umzug durchführen und eine Wohnung in der Nähe Ihrer Arbeit beziehen wollen.

Andererseits kann es sein, dass Sie wegen nächtlichen Lärm oder einer unerlässlichen Mieterhöhung eine sofortige Kündigung durchführen wollen. Im nachfolgenden Kapitel erklären wir, unter welchen Umständen Sie als Mieter/in eine fristlose Kündigung einreichen können.

Wegen eingeschränkter Nutzung die Wohnung fristlos kündigen

Grundsätzlich gilt: Als Mieter/in darf man eine fristlose Kündigung der Wohnung durchführen, wenn man die Wohnung nicht mehr benutzen kann. Beispielsweise bei einem (nicht von dem Mieter verursachten) Wasserrohrbruch, der die Wohnung überflutet. In diesem Fall kann der Mieter die Wohnung nicht benutzen und muss gegebenenfalls sogar kurzfristig ausziehen, bis das Problem behoben wird. Das deutsche Gesetz besagt:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden(…)die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wie bereits erklärt, gibt es bestimmte Situationen, wo Sie als Mieter/in eine sofortige Kündigung durchführen können. Das ist besonders wichtig, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag unterschrieben haben. Was genau nach Gesetz als wichtiger Grund zählt, erklären wir in der nachfolgenden Checkliste:

  • Was wird unter eingeschränkte Nutzung verstanden? Wir erklären:
  • Die Schlüsselübergabe hat nicht stattgefunden.
  • Die Wohnung ist wegen Renovierung oder Bauarbeiten nicht benutzbar. Hier ist eine sofortige Kündigung angebracht.
  • Die Wohnung ist um mehr als 10 % kleiner als im Vertrag angegeben.
  • Der/die Vermieter/in behält die Schlüssel zur Wohnung und betritt die Wohnung ohne Erlaubnis.
  • Die Heizung funktioniert während der Heizperiode nicht.

Wegen Gesundheitsgefährdung die Wohnung fristlos kündigen

Frau mit Stopschild kündigt ihre Wohnung

Wenn die Gesundheit des/der Mieter/in in Gefahr steht, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Hier muss der Mieter einfach den Vermieter schriftlich kontaktieren und erklären, dass die Wohnung nicht bewohnbar ist. Damit ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter muss ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr bezahlen.

Der Mieter muss nicht auf die Antwort des Vermieters warten und kann sofort aus der Wohnung ausziehen. Grund dafür ist, dass die Gesundheit des Mieters Vorrang hat. In der nachfolgenden Checkliste sind einige Beispiele, wo eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen Gesundheitsgefährdung angebracht ist:

  • Fristlose Kündigung Wohnung: Gesundheitsgefährdung
  • Wenn Schimmel (z.B. im Bad oder im Keller) auftritt.
  • Die Wohnung erfüllt die grundlegenden baulichen Sicherheitskriterien nicht (z.B. Treppen, Böden oder Balkone sind nicht begehbar).
  • Wenn Ihr/e Vermieter/in die Brandschutzvorschriften nicht eingehalten hat, können Sie eine sofortige Kündigung durchführen.
  • Die Wohnung ist wegen eines Wasserschadens überflutet.
  • Falls Regenwasser in die Wohnung eintritt.
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Fristlose Kündigung Wohnung: Der Vermieter kündigt

Mann denkt über fristlose Kündigung der Wohnung nach

Mieter/innen, die verspätet die Miete bezahlen oder die Wohnung beschädigen, können dem/der Vermieter/in das Leben um vieles erschweren. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wann Sie als Vermieter das Mietverhältnis beenden können. Es ist in der Regel viel schwieriger als Vermieter das Mietverhältnis zu beenden.

Es ist umso wichtiger, den/die Mieter/in gut kennenzulernen und möglicherweise nach einer Aussage des vorherigen Vermieters/der vorherigen Vermieterin zu fragen. Darüber hinaus sollten Sie eine Hausratsversicherung abschließen, damit Sie die Kosten von jeglichen Schaden, der in der Wohnung passiert schnell beheben können.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Wenn der/die Mieter/in die Miete nicht rechtzeitig bezahlt, besteht möglicherweise Grund für eine sofortige Kündigung des Mietvertrags. Entscheidend ist, wie viel der Mieter schuldet und wie oft die Miete teilweise/überhaupt nicht bezahlt wurde. Im Nachfolgenden sind vier verschiedene Szenarien, wo der Mietvertrag fristlos gekündigt werden darf:

  1. Wenn nach zwei aufeinander folgenden Monaten, die Miete nicht bezahlt wurde.
  2. Wenn die Miete, nach zwei aufeinander folgenden Monaten, nur teilweise bezahlt wurde und insgesamt mehr als eine Monatsmiete geschuldet wird.
  3. Wenn der/die Mieter/in insgesamt zwei Monatsmieten schuldet und in zwei verschiedenen Monaten, die Miete nur teilweise bezahlt hat.
  4. Die Mietkaution wurde nicht bezahlt.

Beachten Sie: Der/die Mieter/in darf den Mietvertrag in diesen Fällen ohne schriftliche Mitteilung oder Anmahnung kündigen. In diesem Fall haben Sie zwei Wochen, um auszuziehen. Sie können aber warten, bis das Gericht entscheidet, ob die Kündigung gerechtfertigt ist oder nicht.

Trotz Mietrückstand die Wohnung behalten?

Nach Artikel § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Mieter die Wohnung nicht verlassen, wenn er/sie innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage die Mietschulden bezahlt. Falls Sie Hilfe brauchen, um die Schulden zu bezahlen, sollten Sie sich an das Sozialamt wenden. Erkunden Sie sich dort, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags

Abgesehen vom Mietrückstand gibt es weitere Szenarien, wo der Vermieter eine sofortige Kündigung des Mietvertrags durchführen kann. Beispielsweise, wenn der Miete die Mitbewohner/innen der Wohngemeinschaft schwer belästigt. In der nachfolgenden Checkliste sind weitere Beispiele aufgelistet:

  • Fristlose Kündigung Wohnung in den folgenden Situationen:
  • Lärmbelästigung: Wenn der Mieter wiederholt und ständig Mitbewohner/innen und Nachbar/innen durch laute Musik oder Besuch belästigt. Haustiere und Lärm wegen Kindern zählt nicht.
  • Untervermietung: Wenn der Mieter ohne Erlaubnis die Wohnung an eine andere Person vermietet.
  • Verspätete Mietzahlung: Mieter/innen, die öfter mehrere Tage oder Wochen zu spät die Miete bezahlen, riskieren eine sofortige Mietkündigung.
  • Vertragswidriger Gebrauch: Mieter/innen, die in der Wohnung Gewerbe betreiben.
  • Kautionsrückstand: Falls der/die Mieter/in die Kaution nicht bezahlt hat und die Kaution dem Wert von zwei Monatsmieten entspricht.
  • Gefährdung des Mietobjekts: Wenn die Nachlässigkeit der mietenden Person der Wohnung Schaden anrichtet (z.B. unzureichende Lüftung verursacht Schimmel).
  • Straftaten der mietenden Person: Bei Bedrohungen, Beleidigungen, Diebstahl und Hausfriedensbruch darf fristlos gekündigt werden.

Wann muss man bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Umzugskartons werden nach sofortiger Kündigung der Wohnung gepackt

In der Regel erhält der/die Mieter/in von dem/der Vermieter/in eine sogenannte Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen. Wenn sich der Mieter entscheidet, trotz Kündigung nicht auszuziehen, darf der Vermieter die Möbel nicht selbst aus der Wohnung entfernen. Die Schlösser wechseln darf der Vermieter auch nicht. Stattdessen muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen.

Wenn das Gericht die Berufung ablehnt, müssen Sie nicht ausziehen. Wenn der Mieter vor Gericht verliert, kann der/die Vermieter/in trotzdem nichts auf eigene Faust unternehmen. Stattdessen muss ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden, welcher ermächtigt ist, den Mieter auszuquartieren.

Haben Sie auch Anspruch auf eine Mietminderung?

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Wenn Sie das Recht auf eine fristlose Kündigung der Wohnung haben, kann es sein, dass Sie auch Anspruch auf eine Mietminderung haben. Beispielsweise, wenn Sie Anfang Januar das Mietverhältnis durch eine sofortige Kündigung beenden wollen und trotzdem den Rest des Monats in der Wohnung bleiben wollen.

Bei einer Mietminderung müssen Sie Ihre/n Vermieter/in schriftlich kontaktieren und erklären, was das Problem war. Es ist sinnvoll, sich nach vergangenen Urteilen zu richten: Beachten Sie auch, dass die Miete nicht um 100 % gemindert werden darf.

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