Mietminderung fertigen: Lärm, Heizungsausfall, Wasserschaden

Editorial Manager DE

Aktualisiert am 20/11/2023

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Wie kann ich eine Mietminderung fertigen?

Unser Mietminderung Musterbrief hilft Ihnen, Ihre/n Vermieteri/in so schnell wie möglich, über vorliegende Mängel zu informieren. Ein Mangel liegt vor, wenn der/die Mieter/in die Wohnung nach einem Umzug nicht so nutzen kann, wie es laut Mietvertrag zu erwarten ist. Potenzielle Mängel können Schimmel, Wasserschaden, Heizungsausfall, Baulärm sein, welche die Wohnqualität bedeutend mindern. Lesen Sie weiter um einen Mietminderung Musterbrief zu erhalten, und weitere Voraussetzungen, die eine Mietminderung rechtfertigen. Außerdem informieren wir Sie, wie Sie Mietminderung berechnen und rückwirkend beantragen können.

Wann Mietminderung beantragen?

Für viele Menschen bedeuten die eigenen vier Wände ihr Rückzugsort zum Entspannen und Erholen. Doch was tun, wenn die Idylle durch Baulärm, defekte Heizung oder Wasserschaden beeinträchtigt wird? In diesen Fällen können Mieter eine Mietminderung beantragen.

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn Der Mieterdie gemietete Wohnung nicht so nutzen kann, wie er nach dem Mietvertrag zu erwarten hat. Das bedeutet, dass die Räume sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befinden und technischen Anlagen, wie Heizung oder Aufzug nicht funktionieren.

Bevor Der Mieterdie Miete kürzt, muss er nachweisen, dass der entsprechende Mangel nicht von ihm selbst verursacht worden ist. Außerdem muss Der MieterDem/r Vermieter/in eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Mangels einräumen. Es spielt übrigens keine Rolle, ob Den/die Vermieter/in ein Verschulden an den Mängeln trifft oder nicht.

Wie Mietminderung beantragen?

Eine Kürzung der zu zahlenden Miete kann der Mieter einseitig vornehmen, sprich ohne die Zustimmung des Vermieters. Vorab muss jedoch Der MieterDem/r Vermieter/in eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Problems einräumen. Wird der Mangel nicht vom Vermieter behoben, so bestimmt Der Mietereigenhändig die Höhe der Mietminderung.

Die Mietminderung besteht so lange, wie die beanstandeten Mängel in der Wohnung andauern. Sobald das Problem vom Vermieter behoben ist, muss Der Mieterdie Miete wieder in vollem Umfang entrichten. Die Mietminderung orientiert sich übrigens an der Bruttokaltmiete, also der Miete inklusive der Betriebskosten und nicht an der Nettokaltmiete wie von vielen verstanden wird.

Bevor Sie als Mieter eine Mietminderung vornehmen, sollten Sie Ihrem Vermieter eine sogenannte Mängelanzeige zukommen lassen. Es handelt sich um ein schriftliches Dokument, das Sie selbst anfertigen können. Mithilfe dieser Mängelanzeige informieren Sie Ihren Vermieter über den unzumutbaren Zustand der Wohnung. Sie lassen ihn wissen, dass bei Nichtbeseitigung der vorliegenden Mängel, Sie vom Anspruch der Mietminderung Gebrauch machen werden.

Gründe für die Mietminderung

Lärm ist die häufigste Ursache für eine Mietminderung.

Grundsätzlich wird die Miete nur für den Zeitraum gekürzt, in dem der Mängel tatsächlich vorlag. Wird die Qualität des Wohnens durch Den/die Mieter/in selbst verschuldet oder aufgrund von unerheblichen Mängeln, so kann keine Mietminderung seitens Des/r Mieter/in umgesetzt wird.

Mietminderung Ob eine Mietminderung in Betracht kommt und die Bestimmung der angemessenen Höhe können Sie mithilfe von Mietervereinen oder Rechtsanwälten klären. Außerdem steht Ihnen eine Mietminderungstabelle zur Verfügung, die eine inoffizielle Ansammlung von Gerichtsurteilen im Mietrecht führt.

Befindet sich die Wohnung in einer Zone umgeben von Kindergärten oder Schulen oder in einer Satdt mit günstigen Mieten so gehört der Lärm und mögliche Beeinträchtigungen zur ortsüblichen Gegebenheiten. Unter diesen Umständen kann Der Mieter keine Mietminderung vornehmen. Fazit: Ob und wann ein Grund zur Mietminderung vorliegt, kann nicht immer eindeutig beurteilt werden. Im Folgenden stellen wir Ihnen in der Tabelle die häufigsten Mietminderungsgründe dar.

Gründe für Mietminderung
Mietminderungsgrund	Beschreibung
Mietminderung bei Heizungsausfall, Stromausfall, Warmwasser	Ausfall der Heizung in der ganzen Wohnung, vor allem im Winter Die Wohnung kann im Herbst/Winter nicht auf 20 bis 22 Grad aufgeheizt werden Mehrere Steckdosen funktionieren nicht Keine Warmwasserversorgung Stromausfall in der ganzen Wohnung Warmwasserboiler funktioniert nicht
Mietminderung bei Lärm	Dauernde Partys Baulärm von benachbarten Baustellen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnhaus Gerüst und Bauarbeiten am Haus
Mietminderung bei Schimmel	Schimmelpilzbefall in der Wohnung Schimmelpilzbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern
Mietminderung bei Wasserschaden	Feuchter Keller nach Regen Eindringen von Regenwasser Überschwemmung der Wohnung durch Regen Nasse Wände, weil Wohnung oben unter Wasser steht Einsatz von Trocknungsgeräten

Mietminderung: Heizung funktioniert nicht

Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt.

Da eine funktionierende Heizung zum Standard jeder Wohnung gehört, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung, wenn dies nicht gegeben ist. Fällt Ihre Heizung aus, so müssen Sie unverzüglich Den/die Vermieter/in kontaktieren und um die Behebung der Reparatur bitten. Der Vermieter kümmert sich im Idealfall um die Organisation der Reparatur, indem er eine Fachfirma beauftragt, und trägt die Kosten dafür.

Um sich vor komplizierten Situation zu schützen, zum Beispiel wenn der Vermieter nicht sofort reagiert oder im Urlaub ist, sollten Sie die Benachrichtigung schriftlich anfertigen und eine Frist für die Reparatur setzen. Als angemessen wird eine Frist zwischen drei und vier Tagen angesehen. Prinzipiell hat Der Mieterfast immer Recht auf eine Mietminderung, wenn die Heizung kaputt geht. Die Mietminderung gilt ab dem Tag, an dem der Vermieter über den Mangel informiert wird.

Mietminderung Heizungsausfall Höhe? Wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Gesetzliche Regelungen gibt es dafür leider nicht. Fällt die Temperatur von 22 Grad Celsius auf unter 18 Grad Celsius in der Nacht ab, so liegt definitiv ein Mietmangel vor.

Mietminderung: Baulärm ist unerträglich

Unter Lärm versteht man Geräusche, die die Menschen belasten, stören und die Gesundheitsschäden verursachen können. Lärm in einer Wohnung kann unterschiedliche Quellen haben:

Der Nachbar putzt nachts die Wohnung und das regelmäßig.
Es werden fast jedes Wochenende Partys in der Nachbarwohnung organisiert.
Der Hund des Nachbarns bellt ohne Unterbrechungen.
Der Nachbar bohrt und hämmert ständig.
Das Mietshaus wird renoviert und der Baulärm ist kaum zu ertragen.

In allen diesen genannten Beispielen steht Dem/r Mieter/in eine Mietminderung zu, wenn er von diesen Geräuschen ständig umgeben ist, sogar in der Ruhezeit. Von der sogenannten “Mietminderung Lärm” sind aber bestimmte Lärmquellen ausgenommen. Dazu zählen der Kinderlärm und Wohngeräusche wie das Duschen, Baden oder Putzen des Nachbarns.

Bei Baulärm, der sowohl im Mietshaus als außerhalb vorkommt, kann eine Mietminderung zwischen 10 % und 40 % erreicht werden. Diese hängt je nach Häufigkeit, Dauer und Art des Baulärms ab. In einigen Fällen kann eine Miete sogar ganz ausfallen, wenn die Wohnung aufgrund des Baulärms gar nicht bewohnbar ist.

Mietminderung: Schimmel in der ganzen Wohnung

Schimmel in der Wohnung? Mietminderung bei Schimmelbefall ist eines der häufigsten Gründen. Schimmel entsteht durch hohe Feuchtigkeit und feuchte Wände, die zum Schimmelpilz in den Ecken der Wände führen. Schimmelpilz kann sowohl in Altbau als auch Neubau vorkommen und ist neben dem unangenehmen Aussehen auch gesundheitsschädigend.

Bei Schimmelbefall haben Mieter selbstverständlich das Recht auf Mietminderung, die je nach Vorkommen unterschiedlich ausfallen kann. Bei Schimmelbefall im Keller kann Der Mietereine Mietminderung um 5 % erheben. Kommt der Schimmel in der Wohnung vor, so kann eine Mietminderung von 25 % angehoben werden. Bei ständiger Durchfeuchtung der Wohnung zusammen mit Schimmelbefall kann Der Mietersogar seine Miete um 80 % kürzen.

Neben der Mietminderung sollte auch immer die Ursache nach Schimmel erforscht werden. Dem/r Vermieter/in sollte eine Zeitspanne eingeräumt werden, um den Mangel beheben zu können. Übrigens, wenn Ihnen als Mieter dieser Mangel bereits beim Einzug bekannt war, so können Sie ihn später nicht mehr geltend machen.

Mietminderung: Wasserschaden beeinträchtigt den Alltag

Keller steht unter Wasser? Die Wände sind nass? Der Nachbar unten Ihnen hatte einen Rohrbruch? Solange Sie Ihre Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen können, haben Sie das Recht auf Mietminderung bei Wasserschaden. Ausgenommen sind Mietminderung, wenn der Wasserschaden vom Mieter selbst verursacht worden ist oder der Mangel lag bei Vertragsabschluss bereits vor.

Wird die Wohnung durch einen Wasserschaden gänzlich unbewohnt, so können Sie Ihre Miete bis zu 100 % kürzen. Ebenfalls gilt es für Wasserschäden, die in Folge den Einsatz von Trocknungsgeräten erfordern. Die Kürzung der Miete um 25 % kann dann eintreten, wenn Der Mieter feuchte Wände in seiner Wohnung hat. Je nach Sachlage kann sich die Höhe der Mietminderung selbstverständlich unterscheiden. Die Hausratversicherung übernimmt die Kosten für Schaden an Ihrem Eigentum.

Wie Sie Mietminderung rückwirkend beantragen

Viele Mieter sehen einen Wasserfleck oder Schimmel in der Ecke, doch reagieren erstmal gar nicht. Viele wollen abwarten und schauen, ob sich das Problem von selbst löst. Manch ein Mieter versucht diese Mängel eigenständig zu beseitigen, ohne Den/die Vermieter/in darüber zu informieren.

Doch was passiert, wenn kleiner Wasserfleck sich in einen großen Wasserfleck verwandelt? Was tun, wenn der Schimmel sich über die ganze Wohnung verbreitet hat, ohne, dass der Vermieter vorher in Kenntnis gesetzt wurde? In diesen Fällen kann Der Mieterleider keine Mietminderung rückwirkend beantragen. Hier gilt: Die Miete kann erst nach der Anzeige beim Vermieter gekürzt werden.

Große Hilfe: Mietminderung Musterbrief

Sie fühlen sich durch Baulärm, Wasserschaden oder Schimmelbefall in Ihrer Wohnung gestört? In diesen Fällen sollten Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen. Informieren Sie schriftlich Ihren Vermieter so schnell wie möglich über vorliegende Mängel.

Mietminderung Musterbrief

Name Des/r Mieter/in xxx
Anschrift Des/r Mieter/in xxx
Kontakt (E-Mail, Telefon) xxx

Name Des/r Vermieter/in xxx
Anschrift Des/r Vermieter/in xxx

Ort, Datum

Mietminderung

Objekt: Ort und Lage der Mietwohnung

Sehr geehrte/r Frau/Herr Vermieter,

mit dem vorliegenden Schreiben möchte ich Sie auf einen Mangel hinweisen, den ich am xxx festgestellt habe.

Dabei handelt es sich um folgenden Sachverhalt:
[Beschreibung des Mangels bzw. Schadens: was, wo, in welchem Umfang]

Anbei übersende ich Ihnen ebenso
[Bilder, ein Lärmprotokoll oder Ähnliches].

Dieser Mangel beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der oben genannten Wohnung in erheblichem Maße.
[Beschreibung der Beeinträchtigung]

Der Vermieter ist zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dabei berufe ich mich auf den § 536 BGB. Deshalb bitte ich Sie, den dargestellten Mangel zeitnah und spätestens zum xxx zu beheben. Unter den oben genannten Kontaktdaten stehe ich Ihnen bezüglich einer Terminabsprache für die Mangelbeseitigung zur Verfügung. Zudem werde ich die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um xxx € kürzen. Das sind xxx % der Gesamtmiete. Für diese Mietminderung bitte ich um Ihre Nachsicht.

Mit freundlichen Grüßen