Räumungsklage: Kosten, Fristen & Ablauf

Weigert sich der/die Mieter/in, die Wohnung zu räumen, obwohl der Mietvertrag gekündigt wurde, hat der/die Vermieter/in nur begrenzte Möglichkeiten und muss in der Regel gerichtlich gegen den/die Mieter/in vorgehen. Jeder Versuch, den/die Mieter/in gewaltsam zu entfernen (z. B. das Auswechseln der Schlösser oder die Zwangsräumung durch den/die Mieter/in selbst) ist eine strafbare Handlung. In diesem Artikel erklären wir den Ablauf einer Räumungsklage. Wir helfen Ihnen zu verstehen, wie sie funktioniert, wie lange sie dauert und welche Kosten damit verbunden sind.

Was ist eine Räumungsklage?

Wenn ein/e Mieter/in sich weigert, eine Wohnung zu räumen, obwohl er/sie eine Kündigung (z.B. Eigenbedarfskündigung) erhalten hat, kann der/die Vermieter/in als letzten Ausweg eine Räumungsklage einreichen. In diesem Fall hat der/die Mieter/in zwei Möglichkeiten: Er kann freiwillig ausziehen oder die Räumung anfechten, indem er Einspruch erhebt.

Während des Gerichtsverfahrens werden nur die Gründe für die Räumung geprüft. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits steht die Frage, ob die Gründe des/der Vermieters/Vermieterin für die Räumung stichhaltig waren und ob der/die Mieter/in die Wohnung räumen muss.

Räumungsklage Sonderfall: Der/die Mieter/in hat seinen Hausrat nicht mitgenommen Wenn ein/e Mieter/in die Wohnung verlassen hat, ohne seine/ihre Sachen auszuräumen, und der/die Vermieter/in die Wohnung räumen will, kann eine Räumungsklage eingereicht werden. Es sollten alle notwendigen Schritte unternommen werden, um sicherzustellen, dass der Haushalt geräumt wird.

Welche Gesetze unterlegen die Räumungsklage?

Die Regeln für den Auszug von Mieter/innen aus ihren Wohnungen sind in § 940a der Zivilprozessordnung festgelegt. Diese besagt:

1. Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.
2. Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den/die Mieter/in ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der/die Vermieter/in vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
3. Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.
4. In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

(Quelle: Zivilprozessordnung § 940a Räumung von Wohnraum, Bundesministerium für Justiz, 2023)

Als Vermieter/in sollten Sie eine Räumungsklage nur dann anstrengen, wenn Sie sicher sind, dass das Gericht zu Ihren Gunsten entscheiden wird. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen, und der/die Mieter/in kann im Mietobjekt bleiben. Es ist wichtig, dass Sie sich an den starken Schutz erinnern, der Mietern gewährt wird, insbesondere in Härtefällen.

Treten Sie wegen einer Räumungsklage vor Gericht? Um sich vor Gericht durchzusetzen, müssen Sie nachweisen, dass Ihre Interessen gegenüber denen den/der Mieter/in überwiegen. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.

Wie funktioniert eine Räumungsklage?

Es gibt zahlreiche verschiedene Gründe, warum ein/e Vermieter/in die Wohnung kündigen würde. Wenn die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wird oder der/die Mieter/in gegen die Hausordnung stößt, kann es zu einer Räumungsklage kommen. Anbei ist der Ablauf einer Räumungsklage aufgelistet:

1. Der Vermieter kündigt dem Mieter.
2. Der Mieter legt gegen die Kündigung Widerspruch ein oder weigert sich, rechtzeitig die Wohnung zu verlassen.
3. Der Vermieter informiert den/die Mieter schriftlich über das neue Auszugsdatum.
4. Der Mieter weigert sich, erneut zum neuen Zeitpunkt auszuziehen.
5. Jetzt reicht der Anwalt des Vermieters/der Vermieterin die Räumungsklage beim Gericht ein.
6. Der Vermieter zahlt den Gerichtskostenvorschuss, damit der Prozess fortgesetzt wird.
7. Der Mieter bekommt die Räumungsklage und hat die Gelegenheit, einen Widerspruch einzulegen oder darauf zu antworten. Falls der Mieter die Räumungsklage ignoriert, erhält der Vermieter viel schneller den Räumungstitel.
8. Falls der Mieter Widerspruch einlegt und sich gegen die Räumungsklage wehrt, wird ein Termin für eine Gerichtsverhandlung gesetzt.
9. Das Gericht entscheidet, ob der Vermieter oder der Mieter im Recht ist.
10. Ein Monat nach der Urteilsverkündung ist das Urteil rechtskräftig und vollstreckungsfähig.
11. Ein Gerichtsvollzieher wird mit der Durchführung der Räumung beauftragt.
12. Falls der Mieter sich weiterhin weigert, aus der Wohnung auszuziehen, erfolgt eine Zwangsräumung. Der Hausrat des Mieters wird nicht weggeworfen, sondern eingelagert.

Räumungsklage Kosten im Überblick

Die Kosten eines Räumungsprozesses richten sich nach den Gebühren des Rechtsvertreters und der Höhe des Streitwerts. Nach dem Gerichtskostengesetz entspricht der Streitwert bei einem Räumungsprozess in der Regel einer Jahresmiete auf der Grundlage der Nettokaltmiete. Weitere Kosten werden nur berücksichtigt, wenn sie pauschal vereinbart und nicht gesondert in Rechnung gestellt werden.

Angenommen, die monatliche Miete beträgt 500 € und es kommen Mietrückstände für drei Monate hinzu, sodass sich ein Streitwert von 6.000 € ergibt. In einem solchen Fall ist der/die Vermieter/in verpflichtet, einen Gerichtskostenvorschuss von 408 € (KV GKG) für eine übliche Räumungsklage zu zahlen. Die Kosten für den Räumungsprozess sind im Folgenden aufgeschlüsselt.

Berechnung der Räumungsklage Kosten

Räumungsklage Dauer und Fristen

Wenn Sie als Mieter/in einer ordentlichen Kündigung wegen unbilliger Härte widersprechen wollen, müssen Sie dies schriftlich tun. Die Einspruchsfrist beträgt zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Es ist wichtig zu wissen, dass dies nur für die ordentliche Kündigung gilt und dass Sie bei Versäumnis der Frist Ihr Widerspruchsrecht verwirken können.

Der/die Vermieter/in muss dem Mieter/der Mieterin kündigen, bevor er das Mietverhältnis beendet. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate für kurzfristige Mietverhältnisse und sechs Monate für diejenigen, die fünf Jahre oder länger in der Wohnung gewohnt haben. Wenn der/die Mieter/in mehr als acht Jahre in der Wohnung gewohnt hat, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Nach Ablauf der Kündigungsfrist darf der Vermieter den Mieter bei einer fristlosen Kündigung erst nach zwei Wochen aus dem Mietverhältnis entlassen.

Räumungsklage und keine neue Wohnung? Wie Sie vorgehen:

Wenn eine Räumungsklage durchgeführt werden soll, müssen Sie als Mieter/in die Wohnung verlassen, auch wenn Sie keine passende Wohnung finden. Hier raten wir Ihnen vorübergehend bei Verwandten, Freunden oder in einem Hotel zu übernachten, bis Sie eine passende Wohnung gefunden haben.

Wenn Sie ohne festen Wohnsitz sind oder Gefahr laufen, Ihre Wohnung zu verlieren, ist es wichtig, dass Sie sich sofort an eine örtliche Obdachlosen-Beratungsstelle wenden. Die Kontaktinformationen finden Sie im Telefonbuch Ihrer Region oder im Internet. Die Mitarbeiter dieser Zentren sind sachkundig und bieten ihre Dienste kostenlos an.