nicht Pflicht

aber dringend empfohlen

Kein gesetzlicher Anspruch, aber zentraler Beweis im Streitfall

2×

bei Ein- & Auszug

Idealerweise einmal beim Einzug und einmal beim Auszug erstellen

2 Unterschriften

Mieter + Vermieter

Ohne beide Unterschriften greift das Protokoll als Beweis nur eingeschränkt

6 Monate

Schadensersatz-Frist

Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nach Rückgabe – § 548 BGB

Übergabeprotokoll Wohnung Muster

Ob Sie das Übergabeprotokoll selbstständig erstellen, indem Sie sich an den oben angeführten Inhaltspunkten halten oder es einfach herunterladen und ausdrucken, spielt keine große Rolle. Wichtig ist, dass das Wohnungsübergabeprotokoll die wichtigsten Daten festhält. Gerne können Sie sich dafür auch am folgenden Muster orientieren:

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

  1. Ein Übergabeprotokoll Wohnung ist ein schriftliches Dokument, das bei der Übergabe eines Mietobjektes angefertigt wird. Bei einem Mietobjekt kann es sich beispielsweise um eine Mietwohnung oder auch Mietshaus handeln.
  2. Es sollte, ganz gleich, ob es sich beim Ein- oder Auszug handelt, angefertigt werden. Damit wird verhindert, dass bei der Übergabe einer Wohnung oder Hauses etwas schief läuft.
  3. Es hilft den Zustand der Wohnung auf eine einfache Art und Weise festzuhalten. Mit einem Übergabeprotokoll Mietwohnung können eventuelle Streitigkeiten und Unstimmigkeiten hinsichtlich des Wohnungszustandes verhindert werden.

Übergabeprotokoll Wohnung: Bedeutung und Merkmale

Oftmals werden bei einer Besichtigung mögliche Schäden und Mängel übersehen, da das Mietobjekt noch bewohnt wird und sich in einem möblierten Zustand befindet. Ein Übergabeprotokoll wird deshalb als ein wichtiges Instrument bei einer Wohnungs- oder Hausübergabe angesehen, da damit zuvor übersehene Mängel noch im Übergabeprotokoll festgehalten werden können. Folgendes sollten Sie beachten:

Um dessen Wichtigkeit zu verstehen, stellen wir ein Beispiel aus der Praxis dar:

Braucht man wirklich ein Übergabeprotokoll?

Wie im Szenario oben beschrieben, können schon Kleinigkeiten zu einem Streitgrund führen. Und auch wenn das Beispiel oben nur hypothetisch ist, so gibt es diese Szenarien durchaus auch in der Realität. Laut der vom Deutschen Mieterbund vorgelegten Prozess-Statistik für 2023 stritten sich Mietvertragsparteien rund 182 800 Mal vor deutschen Amts- und Landgerichten über mietrechtliche Fragen.

Doch nicht alle Streitigkeiten müssen vor Gericht geklärt werden. Die Juristen der rund 300 örtlichen Mietervereine führen jährlich etwa eine Million Rechtsberatungen durch; mehr als 98 Prozent aller Fälle werden dabei außergerichtlich geklärt. Die häufigsten Streitgegenstände sind Vertragsverletzungen (30,4 %), Mieterhöhungen (17,4 %), Mietkaution (16,9 %) und Betriebskosten (15,9 %) – also genau die Themen, bei denen ein gutes Übergabeprotokoll Beweisprobleme von vornherein vermeidet.

(Quelle: Deutscher Mieterbund: Prozess-Statistik 2024 (Daten für das Jahr 2023); Statistisches Bundesamt.)

Was gehört alles in ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug?

Da das Übergabeprotokoll keine gesetzliche Pflicht ist, sind die spezifischen Inhalte nicht festgeschrieben. Trotzdem ist es empfehlenswert, einige Punkte im Dokument anzuführen, damit die Bestandesaufnahme des Mietobjektes richtig durchgeführt werden kann und beim Auszug alle Schäden festgehalten wurden, die es beim Einzug noch nicht gab.

Oftmals dient das Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug nicht nur zum Festhalten des Zustandes der Wohnung, sondern auch gleich der gesamten Wohnungsübergabe. Daher finden Übergabeprotokolle oftmals gleichzeitig mit der Wohnungsübergabe statt und heißen somit Wohnungsübergabeprotokolle. Damit es seine Funktion erfüllt und etwaige Schäden möglichst genau festhält, wird also empfohlen, im Dokument folgende Punkte anzuführen:

  • Datum der Übergabe
  • Persönliche Angaben beider Vertragsparteien
  • Adresse des Mietobjektes
  • Zählerstände von Strom, Gas, Wasser
  • Angaben zur Schlüsselübergabe
  • Auflistung der Räume und ggf. Schäden
  • Anstehende Reparaturen

Wer schreibt das Wohnungsübergabeprotokoll?

Im Idealfall sollte ein Übergabeprotokoll gemeinsam von Vermieter und Mieter jeweils vor Einzug und Auszug erstellt und unterzeichnet werden. Auf diese Weise wird der tatsächliche Wohnungszustand vor einem Einzug und nach einem Auszug festgehalten. So können alle Schäden auf ihre Entstehung zurückverfolgt und Streitigkeiten diesbezüglich verhindert werden.

Das Anfertigen eines Wohnungsübergabeprotokolls ist jedoch im deutschen Mietrecht nicht ausdrücklich geregelt – weder vor Vertragsbeginn noch nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Das heißt: Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Lehnt der Vermieter ab, sollten Sie als Mieter trotzdem eines anfertigen und zusätzlich eine neutrale Drittperson hinzuziehen, die das Dokument mit unterschreibt. Bei möglichen späteren Streitfällen kann so immerhin die Drittperson als Zeuge auftreten.

Ihre Fragen zum Übergabeprotokoll beantwortet

Nein. Das deutsche Mietrecht schreibt das Protokoll nicht vor. In der Praxis ist es aber der wichtigste Beweis bei Streitigkeiten um Schäden, Mietkaution und Schönheitsreparaturen – darum sollten Mieter und Vermieter bei Ein- und Auszug eines anfertigen.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Wer als Mieter ein klares Übergabeprotokoll in der Hand hält, kann später erhobene Forderungen meist deutlich leichter abwehren.

Verweigert der Vermieter die Unterschrift oder erscheint nicht zur Übergabe, sollten Sie das Protokoll trotzdem ausfüllen, idealerweise gemeinsam mit einer Zeugin oder einem Zeugen. Fotografieren Sie zusätzlich jeden Raum und jeden Mangel mit Zeitstempel. Diese Dokumentation reicht vor Gericht regelmäßig als Beweis aus.

Schäden, die im Einzugsprotokoll nicht festgehalten wurden, kann der Vermieter beim Auszug grundsätzlich dem Mieter zurechnen – es sei denn, dieser kann das Gegenteil beweisen. Steht ein Schaden dagegen ausdrücklich als vorhanden im Einzugsprotokoll, haftet der Mieter dafür nicht.

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