Von bis 70 %
Heizungs-Zuschuss
KfW 458 für klimafreundliche Heizungen
20 %
Steuerbonus
über 3 Jahre, max. 40.000 € (§ 35c EStG)
150.000 €
KfW-Kredit
bis zum Effizienzhaus, mit Tilgungszuschuss
65 %
EE-Pflicht
bei jeder neuen Heizung im Neubau (GEG 2024)
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt alle staatlichen Zuschüsse: BAFA für die Hülle, KfW für Heizung und Komplettsanierung.
- Beim Heizungstausch sind über die KfW (Programm 458) bis zu 70 % Zuschuss möglich – Basis 30 % plus kumulierbare Boni.
- Wer keine Förderung beantragt, kann 20 % der Kosten über drei Jahre als Steuerbonus geltend machen (max. 40.000 € pro Wohneinheit, § 35c EStG) – aber nicht beides kombinieren.
- Das GEG („Heizungsgesetz“) verlangt seit 2024 mindestens 65 % erneuerbare Energien bei jeder neuen Heizung in Neubaugebieten – Bestandsgebäude folgen mit der kommunalen Wärmeplanung.
- Vermieter dürfen 8 % der Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen – gedeckelt auf 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²).
Ihre Fragen zur energetischen Sanierung – kurz beantwortet
Bevor wir in die Details gehen, finden Sie hier die wichtigsten Antworten zu Sinn, Kosten, Maßnahmen und Förderung einer energetischen Sanierung.
Eine energetische Sanierung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken. Dazu gehören vor allem die Dämmung von Fassade, Dach und Keller, der Tausch von Fenstern und Türen sowie der Einbau einer modernen Heizung. Ergebnis: weniger Heizkosten, geringere CO2-Emissionen und ein höherer Immobilienwert.
Die Kosten variieren stark mit Größe und Zustand des Gebäudes. Realistische Richtwerte: 2.000 – 5.000 € für eine Dachdämmung, 10.000 – 40.000 € für die Fassadendämmung und 15.000 – 35.000 € für eine moderne Wärmepumpe. Eine Vollsanierung zum Effizienzhaus 55 kostet rund 600 – 850 € pro m². Zuschüsse und zinsgünstige Kredite reduzieren den Eigenanteil deutlich.
Förderfähig sind alle Einzelmaßnahmen, die die Energieeffizienz nachweislich verbessern:
- Dämmung von Wänden, Dach, Geschossdecke und Kellerdecke ;
- Austausch von Fenstern und Außentüren ;
- Einbau oder Optimierung der Heizungsanlage (Wärmepumpe, Pelletkessel, Solarthermie) ;
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ;
- Digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung (z. B. Smart-Home-Heizungssteuerung).
Die zentrale Anlaufstelle ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für die Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) zahlt das BAFA 15 % + 5 % iSFP-Bonus als Zuschuss. Für den Heizungstausch übernimmt die KfW bis zu 70 % (Basis 30 %, Klimageschwindigkeits-Bonus 20 %, Einkommens-Bonus 30 %, Effizienz-Bonus 5 %). Mehr Details im Kapitel Förderung.
Was ist eine energetische Sanierung?
Die energetische Sanierung eines Gebäudes dient dazu, dessen Energieverbrauch zu reduzieren und Energie zu sparen. Lag der Hauptgrund einer Sanierung früher in der Behebung von „Schönheitsfehlern“ oder wetterbedingten Schäden, spielt heute der Umweltfaktor die dominierende Rolle.
Diese Bereiche werden saniert
Mit gezielten baulichen Maßnahmen werden sechs Hauptbereiche eines Gebäudes saniert. Wichtig: Die Maßnahmen müssen aufeinander abgestimmt sein – die Heizung erst nach der Dämmung neu dimensionieren, sonst entweicht weiterhin Energie und die Anlage wird unnötig groß.
Fassade
- Außendämmung 12 cm oder Innendämmung 8 cm
- Putzsanierung kombiniert mit WDVS
Dach
- Aufsparren-, Zwischensparren- oder Untersparrendämmung
- Dämmung der obersten Geschossdecke (oft GEG-Pflicht)
Keller & Boden
- Dämmung der Kellerdecke
- Perimeterdämmung der Kelleraußenwände
- Erneuerung von Bodenbelag und Estrich
Heizung
- Tausch alter Anlagen gegen Wärmepumpe oder Pelletkessel
- Solarthermie zur Heizungsunterstützung
- Hydraulischer Abgleich, Rohr-Isolierung
Fenster
- Dreifachverglasung (Uw ≤ 0,95 W/m²K)
- Austausch undichter Außentüren
Belüftung
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Smart-Home-Steuerung der Luftqualität
Richtwerte für ein typisches Einfamilienhaus, ohne Förderung. Quellen: wegatech, Verbraucherzentrale.
Sanierungstempo bleibt hinter den Klimazielen zurück
Trotz hoher Förderbudgets werden in Deutschland jährlich nur rund 1 % aller Wohnungen energetisch saniert. Für die Klimaziele wäre eine Sanierungsquote von rund 2 % pro Jahr nötig. Hauptbremsen sind die hohen Materialkosten, gestiegene Zinsen und fehlende Handwerker-Kapazitäten.Warum sich eine energetische Sanierung lohnt
Eine energetische Sanierung wirkt auf vier Ebenen gleichzeitig: Klima, Wohnkomfort, Heizkosten und Immobilienwert. Sie reduziert den Energieverbrauch und damit den CO2-Ausstoß, der durch die Verbrennung fossiler Brennstoffe entsteht. Auf der anderen Seite stehen hohe Investitionskosten und ein langer Planungsprozess.
Vorteile
- Geringere Heizkosten – dauerhaft und unabhängig von Preisschwankungen.
- Wertsteigerung der Immobilie und bessere Energieeffizienzklasse.
- Verbessertes Wohnklima dank konstanter Temperaturen und besserem Hitzeschutz im Sommer.
- Schutz der Bausubstanz vor Schimmel und Feuchteschäden.
- Spürbarer Beitrag zum Klimaschutz durch geringere CO₂-Emissionen.
Nachteile
- Hohe Investitionskosten, gerade bei Vollsanierungen.
- Langer Planungs- und Bauprozess mit eingeschränkter Wohnnutzung.
- Aufwändige Antragsverfahren für Förderprogramme.
- Knappe Handwerker-Kapazitäten verlängern die Wartezeit.
- Amortisation oft erst nach 10 – 25 Jahren – ohne Förderung deutlich später.
Mehr zum Klimaeffekt finden Sie in unseren Ratgebern CO2-Ausstoß weltweit, Deutschland & pro Kopf und Energiewende: Ziele und Maßnahmen. Rund 70 % des Energieverbrauchs im Haushalt entfallen auf Raumwärme – siehe Energieverbrauch verstehen und berechnen.
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Energetische Sanierung: Kosten im Überblick
Die Kosten einer Sanierung hängen stark vom Zustand und der Größe des Gebäudes ab. Bei Altbauten fallen die Investitionen meist deutlich höher aus als bei Neubauten, da häufig mehrere Bereiche gleichzeitig saniert werden müssen. Lassen Sie sich für Ihr konkretes Vorhaben am besten eine Kostenaufstellung von einer Fachkraft erstellen.
Vollsanierung Effizienzhaus 55
600 – 850 € / m²
Eine Komplettsanierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses (140 m²) liegt damit bei rund 85.000 – 120.000 €. Förderungen können diesen Betrag um bis zu 45 % drücken.
Einzelmaßnahmen: typische Richtwerte
Quellen: wegatech – Kosten energetische Sanierung & Verbraucherzentrale – Modernisieren und bauen, Stand 2025.
Energetische Sanierung: Förderung 2026
Wer 2026 energetisch saniert, kann auf finanzielle Unterstützung durch den Staat zurückgreifen. Zentrale Säule ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – getrennt für Gebäudehülle (BAFA) und Heizung (KfW). Komplettsanierungen werden über zinsgünstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss gefördert.
Zuschuss für die Gebäudehülle
15 – 20 %
der förderfähigen Kosten
Max. 30.000 € – mit iSFP 60.000 €
- Dämmung von Wand, Dach, Kellerdecke
- Fenster, Türen und Lüftungsanlage
- + 5 % Bonus bei individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
Zuschuss für den Heizungstausch
30 – 70 %
kumulierbare Boni
Max. 30.000 € pro Wohneinheit
- 30 % Grundförderung für klimafreundliche Heizungen
- + 20 % Klimageschwindigkeits-Bonus (bis 31.12.2028)
- + 30 % Einkommens-Bonus (Einkommen < 40.000 €)
- + 5 % Effizienz-Bonus (Wärmepumpe, Biomasse mit Filter)
Kredit zum Effizienzhaus
bis 45 %
Tilgungszuschuss
Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit
- Komplettsanierung zum Effizienzhaus 85, 70, 55 oder 40
- Tilgungszuschuss zwischen 5 % und 45 %
- Lange Laufzeiten und vergünstigter Zinssatz
Ergänzungskredit
bis 120.000 €
zusätzlicher Kredit
Zinsverbilligt ab Einkommen < 90.000 €
- Finanzierung der Eigenanteile bei Heizung und Hülle
- Kombinierbar mit BAFA- und KfW-458-Zuschüssen
- Sondertarif für einkommensschwächere Haushalte
Quelle: KfW – Energieeffizient sanieren & BAFA – Bundesförderung effiziente Gebäude, Stand 2026.
Mehr zur Heizungsförderung im Detail finden Sie auf unserer Seite zum Heizungsgesetz und der Heizungsförderung 2026. Spezielle Sätze für Wärmepumpen erläutern wir im Ratgeber Wärmepumpe Förderung.
Energetische Sanierung von der Steuer absetzen
Seit dem 1. Januar 2020 können Eigentümer eine energetische Sanierung über die Einkommenssteuer geltend machen (§ 35c EStG). Bis 2030 sind 20 % der Sanierungskosten – maximal 40.000 € pro Wohneinheit – über drei Jahre absetzbar (7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr).
7 %
Jahr 1
der Sanierungskosten
7 %
Jahr 2
der Sanierungskosten
6 %
Jahr 3
der Sanierungskosten
Steuerbonus oder Förderung – nur eines geht
Die steuerliche Abschreibung können Sie nicht mit BAFA- oder KfW-Förderung kombinieren. Pro Maßnahme gilt: entweder Zuschuss/Kredit oder Steuerbonus. Bei hohen Eigenanteilen rechnet sich meist die direkte BEG-Förderung, der Steuerbonus eher bei kleineren Einzelmaßnahmen ohne iSFP-Bonus.Welche Maßnahmen sind absetzbar?
Absetzbar sind alle Maßnahmen, die die Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen:
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken ;
- Erneuerung von Fenstern und Außentüren ;
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage ;
- Modernisierung oder Erneuerung der Heizungsanlage ;
- Einbau digitaler Systeme zur energetischen Verbrauchsoptimierung.
Voraussetzungen im Überblick
Selbstnutzung
Sie müssen das Gebäude selbst bewohnen (Haus, Eigentumswohnung, Ferien- oder Zweitwohnung). Vermietete Teile lassen sich anteilig absetzen.
Mindestalter 10 Jahre
Maßgeblich ist der Tag des Bauantrags. Bei unbekanntem Datum gilt der 1. Januar des Baujahrs.
Fachunternehmen
Eigenleistungen sind nicht absetzbar. Die Arbeiten müssen von einem qualifizierten Fachbetrieb (Heizungsbau, Schreinerei, Dachdeckerei …) ausgeführt werden.
Bescheinigung
Sie benötigen eine Bescheinigung des Fachunternehmens oder eines BAFA-/KfW-zugelassenen Energieberaters, die die Einhaltung der ESanMV bestätigt.
Energetische Sanierung und Mieterhöhung
Vermieter dürfen nach einer energetischen Sanierung 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB, sog. Modernisierungsumlage). Das gilt seit dem 1. Januar 2019. Der monatliche Mietaufschlag ist zusätzlich gedeckelt.
Umlage
8 %
der Sanierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete.
Kappungsgrenze
3 €/m²
monatlicher Aufschlag innerhalb von 6 Jahren.
Niedrige Mieten
2 €/m²
bei Ausgangsmiete unter 7 €/m².
Mieter müssen die Sanierung in der Regel dulden, da die Wohnung dadurch aufgewertet wird. Bei besonders einschneidenden Maßnahmen kann eine Mietaufhebung sinnvoll sein.
Zu den umlagefähigen Kosten zählen unter anderem Handwerkerlöhne, Baunebenkosten und Architekten- oder Ingenieurhonorare. Nicht umlagefähig sind Kosten der Instandhaltung, also Reparaturen, die ohnehin angefallen wären. Vermieter müssen diese Kosten getrennt ausweisen – sonst ist die Mieterhöhung unwirksam.
Zuschlag oder Mieterhöhung – nicht beides gleichzeitig
Vermieter können wählen, ob sie einen Modernisierungszuschlag verlangen oder die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Beides parallel ist ausgeschlossen. Der Zuschlag ist meist einfacher durchzusetzen, da er keine Zustimmung des Mieters und keinen Mietspiegel-Abgleich erfordert.Ist eine energetische Sanierung Pflicht?
Seit dem 1. November 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Anforderungen an den Energieverbrauch von Gebäuden. Es löste die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) ab. Mit der GEG-Novelle vom 1. Januar 2024 – im Volksmund „Heizungsgesetz“ – wurden die Pflichten rund um Heizungstausch und erneuerbare Energien deutlich verschärft.
Eine vollständige Sanierungspflicht für jedes Gebäude existiert nicht. Sie greift jedoch in mehreren konkreten Fällen:
Heizungstausch in Neubaugebieten
Seit 1.1.2024 muss jede neu eingebaute Heizung in Neubaugebieten zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude greift die Regel mit der kommunalen Wärmeplanung – bis spätestens 30.6.2026 in Großstädten und 30.6.2028 in kleineren Kommunen.
Austauschpflicht alter Kessel
Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Ausnahmen gelten für Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Eigentümerwechsel.
Dämmpflicht beim Erben oder Kaufen
Wer ein Haus erbt oder kauft, muss innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen sowie zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre isolieren.
Energieberatungspflicht
Beim Kauf oder bei größeren Sanierungen von Ein- und Zweifamilienhäusern besteht eine Pflicht zur Energieberatung – sofern diese kostenlos verfügbar ist.
Nachweispflicht
Bauherren müssen die Einhaltung der GEG-Anforderungen nach Abschluss der Maßnahme schriftlich nachweisen.
Details zur 65-%-EE-Regel und den Übergangsfristen lesen Sie auf unserer Seite zum Heizungsgesetz 2026.
Kostenlose Beratung
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Mo. – Fr. 8:00 – 19:00 Uhr · 100 % kostenlos
Aktuell außerhalb der Servicezeiten – wir rufen zurück.
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