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Schönheitsreparaturen: Wer muss sie bei Auszug übernehmen?

gelbes Haus mit einer Liste über Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen stehen spätestens bei Auszug an, um allfällig entstandene Gebrauchsspuren durch die Nutzung der Wohnräume zu beseitigen. Durchgeführt werden müssen solche Reparaturen grundsätzlich vom Vermieter, jedoch kann diese Pflicht im Mietvertrag mit einer bestimmten Klausel auf den Mieter abgewälzt werden. Die entstehenden Reparaturen sollten also je nachdem bei den Umzugskosten miteinberechnet werden. Hier erfahren Sie alles, was Sie als Mieter zum Thema Schönheitsreparaturen wissen sollten.


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Was gehört zu Schönheitsreperaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen beschreibt im deutschen Mietrecht bestimmte Arbeiten, die an einem vermieteten Wohnraum vorgenommen werden, um dessen Erscheinung zu verbessern und allenfalls oberflächliche Schäden zu beheben. Bei solchen Reparaturen handelt es sich also um die Beseitigung von zwangsläufig entstandenen Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung eines Raumes im Laufe der Zeit entstehen. Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) gehören dazu folgende Reparaturen:

  • Tapezieren
  • Anstreichen und Kalken der Wände und Decken
  • Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Schönheitsreparaturen Auszug: Wer muss sie durchführen?

Spätestens bei einem Auszug wird man sich mit dem Thema Schönheitsreparaturen beschäftigen müssen, denn die Wohnung muss bei Auszug im gleichen Zustand zurückgegeben werden wie beim Einzug. Doch wer muss solche Reparaturen durchführen?

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist aber keine gesetzliche Pflicht, was bedeutet: Im Mietvertrag sind Klauseln zulässig, welche die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abwälzen. Sofern tatsächlich Renovierungsbedarf im oben genannten Rahmen besteht, sind solche Klauseln auch wirksam.

Sollten weitere Reparaturen angefordert werden oder sollte keine Klausel im Mietvertrag existieren, muss sich der Mieter nicht um die Schönheitsreparaturen kümmern. Vor allem ältere Mietverträge enthalten oft noch unwirksame Klauseln, weshalb eine Rechtsberatung im Zweifelsfalle empfehlenswert ist!

Schönheitsreparaturen bei einer vorweg unrenovierten Wohnung

Ursprünglich galt die Rechtsprechung, dass im Falle einer vorhandenen Klausel im Mietvertrag der Mieter für die Schönheitsreparaturen aufkommen musste - egal, ob die angemietete Wohnung ursprünglich renoviert oder unrenoviert war. Seit 2015 hat es aber eine Wende in dieser Rechtsprechung gegeben:

Der Bundesgerichtshof entschied am 18.3.2015, dass unrenovierte Wohnungen weder während der Mietzeit noch beim Auszug renoviert werden müssen. Die aktuelle Rechtsprechung von Schönheitsreparaturen bei Auszug schützt Mieter also davor, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen zu müssen und dass er am Ende die Wohnung vielleicht sogar in einem besseren Zustand als beim Vertragsabschluss zurückgeben muss.

Bei der Differenzierung zwischen renoviert vs. unrenoviert spielt der Gesamteindruck der Wohnung eine Rolle. Machen Sie also am besten bei Ein- und Auszug Fotos der Wohnung, um den Zustand beweisen zu können. Der Zustand der Wohnung sollte übrigens auch in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Sie sind in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, in Ihrem Mietvertrag besteht aber trotzdem eine Klausel zu Schönheitsreparaturen? Dann müssen Sie diese nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nur einhalten, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Das kann zum Beispiel im Sinne einer mietfreien Zeit sein, bei der der Wert dieser Zeit dem Wert der Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechen.

Schönheitsreparaturen Mietvertrag: Unwirksame Klauseln

Wie bereits erwähnt, sind nicht alle Klauseln über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig. Vor allem ältere Mietverträge beinhalten oft noch unwirksame Klauseln, die versuchen, den Mieter mit unrechtmäßigen Regelungen zu benachteiligen! Anbei ein Überblick über unwirksame Klauseln laut Bundesgerichtshof:

Schönheitsreparaturen Mietvertrag: Unwirksame Klauseln
Unwirksame Klausel Details Wirksame Alternative
Fristen Fixe Schönheitsreparaturen Fristen, zu denen jeweils renoviert werden soll. Abgeschwächte Formulierungen wie in der Regel oder im Allgemeinen sind sind wirksam.
Quoten Die Klausel verpflichtet den Mieter, sich auch nach Auszug noch an zukünftigen Kosten zu beteiligen. -
Farbanstrich Die Klausel verpflichtet den Mieter, bei Auszug die Wände in Weiß zurückzugeben und/oder verbietet ihm, die Wände während der Mietzeit andersweitig zu färben. Lediglich eine neutrale Farbe darf bei Rückgabe verlangt werden.
Umfang Die Klausel beinhaltet Schönheitsreparaturen, die über das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen hinausreichen. Für Kleinreparaturen wie diejenigen eines tropfenden Wasserhahns braucht es im Mietvertrag eine zusätzliche Klausel.
Durchführung Die Klausel verlangt, dass die Schönheitsreparaturen von Fachleuten durchgeführt werden müssen. Die Schönheitsreparaturen können vom Mieter durchgeführt werden, er muss es aber fachgerecht tun.
Endrenovierung Die Klausel verlangt, dass so oder so eine Endrenovierung durchgeführt werden muss, unabhängig des tatsächlichen Renovierungsbedarfes. Schönheitsreparaturen müssen nur durchgeführt werden, wenn Renovierungsbedarf besteht.

Schönheitsreparaturen Mieter: Darauf sollten Sie achten

Gehen wir davon aus, dass in Ihrem Mietvertrag eine Klausel steht, die von Ihnen Schönheitsreparaturen verlangt. Sie wissen nicht, wie Sie genau vorgehen sollen? Lesen Sie weiter um zu erfahren, worauf Sie achten sollten; vor, während und nach den Schönheitsreparaturen.

  1. Ist die Klausel wirksam? Überprüfen Sie vor der Durchführung von anstehenden Schönheitsreparaturen, ob die im Mietvertrag enthaltene Klausel überhaupt wirksam ist. Ohne ausführliche Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung über Schönheitsreparaturen bei Auszug ist dafür die Hilfe einer Fachperson wie einem Anwalt für Mietrecht empfehlenswert. Alternativ können Sie als Mitglied im Mietverein Ihren Mietvertrag auch dort prüfen lassen.
  2. Schönheitsreparaturen während dem Mietverhältnis?: Falls nicht mit einer gültigen Klausel im Mietvertrag anders geregelt, muss der Vermieter für allfällige Renovationen aufkommen, auch während des Mietverhältnisses und zwar immer gleich dann, wenn es nötig wird. Übernehmen muss der Vermieter aber nur die üblichen Gebrauchsspuren und nicht zusätzliche Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat. Bei verursachten Schäden des Mieters kann der Vermieter übrigens die Mietkaution einbehalten.
  3. Schönheitsreparaturen ohne Pflicht durchgeführt?: Haben Sie die Wohnung renoviert, obwohl Sie das rechtlich gesehen nicht mussten, können Sie bei Ihrem Vermieter um eine Erstattung bitten oder aber um einen Ausgleich im Rahmen des Wertes der Arbeiten. Achtung: Forderungen von Mietern verjähren nach sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages. Rechtliche Schritte einzuleiten ist nicht obligatorisch aber empfehlenswert, damit der Prozess schneller in die Wege geleitet und durchgesetzt werden kann.
  4. Schönheitsreparaturen Fristen? Sind in Ihrem Mietvertrag starre Schönheitsreparaturen Fristen angegeben, sind diese unwirksam. Lediglich abgeschwächte Formulierungen wie im Allgemeinen oder in der Regel sind wirksam, da sie der Orientierung dienen. Das heißt: Schönheitsreparaturen Fristen müssen nicht eingehalten werden. Spätestens bei Auszug müssen je nach Bedarf die Reparaturen aber vorgenommen werden.

Gibt es Schönheitsreparaturen Fristen?

Die einfache Antwort auf die Frage lautet: Nein. Die Rechtsprechung hat entschieden, dass starre Schönheitsreparaturen Fristen, also solche, die an bestimmten Zeitpunkten automatisch gewisse Reparaturen verlangen, nicht wirksam sind.

Nichtsdestotrotz gibt es abgeschwächte Formulierungen, die in den entsprechenden Klauseln über die Schönheitsreparaturen verwendet werden können. Diese gelten jedoch lediglich der Orientierung und sind für den Mieter nicht bindend. Das heißt: Anstehende Schönheitsreparaturen werden nicht nach Ablauf der Fristen, sondern erst bei Bedarf fällig.

Anbei erhalten Sie einen Überblick der üblicherweise festgeleten Schönheitstemperaturen Fristen für Mietverträge nach dem 01.04.2008. So können Sie besser einschätzen, ob es während oder bei Beendigung Ihres Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen kommen könnte oder nicht. Unterschieden wird bei den Fristen jeweils, ob es sich um Nassräume (Küchen, Bäder und Duschen), Trockenräume (Wohn- und Schlafzimmer) oder um Trockenräume (Flure, Dielen und Toiletten) handelt.

Schönheitsreparaturen Fristen zur Orientierung
Wohnraum Fristen
Küchen, Bäder und Duschen alle 5 Jahre
Wohn- und Schlafräume alle 8 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre
Nebenräume alle 10 Jahre

Quelle: Fristen bei Schönheitsreparaturen, mietrecht.de, 2020

Das sind die Rechte des Vermieters

Sie sind Vermieter und wissen nicht, was für Rechte Sie haben? Je nachdem, ob im MIetvertrag eine Klausel über Schönheitsreparaturen existiert und ob diese wirksam ist oder nicht, haben Sie andere Möglichkeiten, um Ansprüche geltend zu machen.

DIE KLAUSEL IST WIRKSAM

  1. Sofern die Klausel wirksam ist, ist der Mieter dazu verpflichtet, bei Renovierungsbedarf des Wohnraumes die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Kümmert sich der Mieter während des Mietverhältnisses nicht darum, können Sie vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten der Schönheitsreparaturen verlangen.
  2. Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Mieter seine Pflicht verletzt und die Schönheitsreparaturen nicht durchführt. Wichtig für die Geltendmachung ist aber, dass Sie eine angemessene Frist zur Nacherfüllung ansetzen und Sie detaillierte Angaben zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen machen.

ES GIBT KEINE KLAUSEL

  1. Bei nicht existierender Klausel ist der Vermieter für allfällige Renovierungsarbeiten zuständig; das besagt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sollte sich also der anfängliche Zustand des Wohnraumes verschlechtern, kann der Mieter Schönheitsreparaturen verlangen. Für Sie als Vermieter ist es dabei gut zu wissen, dass Sie aufgrund der dadurch bewirkten Bessserstellung der Wohnung gegenüber dem anfänglichen Zustand in der Regel vom Mieter verlangen können, sich hälftig an den erforderlichen Kosten zu beteiligen.

DIE KLAUSEL IST UNWIRKSAM

  1. Ist die Klausel unwirksam, haben Sie gegenüber dem Mieter keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen. Das heißt: Die Kosten aller notwendigen Schönheitsreparaturen müssen Sie selbst tragen. Zum Ausgleich ist es Ihnen außerdem nicht erlaubt, eine Mieterhöhung oder eine sonstige Form der Entschädigung zu verlangen.
  2. Sollte der Mieter trotz unwirksamer Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, kann er den geleisteten Betrag dafür innerhalb sechs Monate nach Kündigung des Mietverhältnisses von Ihnen zurückverlangen. Ist diese Frist eingetreten, müssen Sie nicht mehr reagieren. Nur die vorherige Einleitung gerichtlicher Schritte würde die Verjährungsfrist stoppen.
  3. Obwohl Sie Schönheitsreparaturen selber übernehmen müssen, lohnt es sich bei Wohnungsübergabe zu überprüfen, ob noch weitere Schäden in der Wohnung entstanden sind, die nicht vertragsgemäß sind. Diese Kosten können Sie dann beim Mieter im Sinne von Ersatzforderungen geltend machen.
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