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Kappungsgrenze: Wann gelten 15 % und wann 20 %?

Mieterhöhung ist nicht unbegrenzt: Es gilt die Kappungsgrenze von 15 % bzw. 20 %

In bestehenden Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung vornimmt. Dabei muss er sich an zwei Grenzen halten: Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen kann. Manche Städte haben die Mieterhöhung Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt, um die Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen zu versorgen.


Wann und wo wird die Kappungsgrenze angewendet?

Im Laufe von Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen üblich und treten aus verschiedenen Gründen auf. Zum einen wird dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Miethöhe an die Mietpreissteigerungen anzupassen und zum anderen kann eine Mietsteigerung durch Modernisierungsmaßnahmen eintreten.

Zur Kontrolle von Mieterhöhungen sind zwei Begrenzungen möglich, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten werden. Erstens, gibt es die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten, die dem Vermieter lediglich erlauben, die Miete bis zu dieser Höhe zu steigern. Zweitens, darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöhen. Das fasst die Kappungsgrenze zusammen. Anbei alle Merkmale der Kappungsgrenzenverordnung zusammengefasst:

Kappungsgrenze: Das gilt bei Mieterhöhung
  1. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB dürfen Vermieter die Nettokaltmieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen.
  2. Kappungsgrenzen sollen einen zu raschen Anstieg von Mieten verhindern, welche bislang unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
  3. Seit 2013 dürfen Städte mit kritischem Wohnraum die Kappungsgrenze auf 15 % reduzieren. Bundesländer, die davon Gebrauch gemacht haben, sind z.B. Berlin, Bayern, Hamburg (weitere Bundesländer und Städte siehe weiter unten).
  4. Bei Mietvertragsarten mit der Klausel Indexmiete oder Staffelmiete haben Kappungsgrenzen keine Gültigkeit.
  5. Die Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete muss ständig gegeneinander überprüft werden, d.h.:

    Eine ortsübliche Vergleichsmiete kann beispielsweise eine Mieterhöhung von 25 % erlauben, die Kappungsgrenze sieht allerdings nur eine Mieterhöhung von 20 % vor. Der Vermieter würde demnach gegen die gesetzliche Kappungsgrenze verstoßen.
  6. Mieterhöhungen sind nur mit der Zustimmung von Mietern möglich. Der Mieter hat drei Monate Zeit, um der neuen Miete zuzustimmen. Außerdem kann er innerhalb von dieser Bedenkfrist den laufenden Mietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.

Kappungsgrenze von 15 % und 20 % - Wo gelten welche?

Das Mietrecht regelt unter anderem das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Rund 100 Vorschriften umfasst das Bürgerliche Gesetzbuch zum Thema Miete. In regelmäßigen Abständen unterliegt das Mietrecht Neugliederungen und Vereinfachungen, um beispielsweise die Vermieterrechte gegen Zahlungsausfälle stärker zu schützen.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 haben die Bundesländer die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf 15 % zu reduzieren. Damit sollen explodierende Mieten und Wohnungsmängel in Städten mehr berücksichtigt werden. Konkreter bedeutet es: Bundesländer senken die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in Städten oder Stadtteilen, in denen Wohnungsmangel herrscht. Dort dürfen nun innerhalb von drei Jahren die Mieten nicht wie üblich um maximal 20 %, sondern lediglich um 15 % erhöht werden.

Kappungsgrenze von 15 % - Diese Städte haben sie

Seit Inkrafttreten der neuen Mietrechtsreform haben die meisten Bundesländer eine Regelung erlassen. Dabei muss jedes Bundesland per Rechtsverordnung die Städte und Stadtteile bestimmen, in denen die neue Kappungsgrenze gelten soll. Alle Mieterhöhungen, die ab Inkrafttreten der neuen Verordnung dem Mieter zugehen, unterliegen dieser niedrigeren Kappungsgrenze. Die Rechtsverordnung gilt für die Dauer von höchstens fünf Jahren.

Kappungsgrenze von 15 % - Wo gilt diese?
Stadt Geltungszeitraum
Kappungsgrenze Berlin 01.01.2021 - 31.12.2025
Kappungsgrenze Hamburg 01.09.2018 - 31.08.2023
Kappungsgrenze Frankfurt 26.11.2020 - 25.11.2025
Kappungsgrenze Köln 01.07.2020 - 30.06.2025
Kappungsgrenze Dresden 01.07.2020 - 30.06.2025
Kappungsgrenze Stuttgart 01.07.2020 - 30.06.2025
Kappungsgrenze Hannover 01.01.2021 - 31.12.2027
Kappungsgrenze Leipzig 01.07.2020 - 30.06.2025
Kappungsgrenze Nürnberg 07.08.2019 - 31.12.2021

Quelle: Mieterbund, mieterbund.de, 2021

Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung Mieterhöhungen, die aus einer energetischen Modernisierung resultieren, sind von der gesenkten Kappungsgrenze ausgeschlossen. Der Vermieter kann in diesem Fall 11 % der Modernisierungskosten zusätzlich auf die Miete umlegen. Wissenwertes zum Thema Modernisierung erfahren Sie in unseren weiterführenden Artikeln: Energetische Sanierung & Co.

Mieterhöhung nach Kappungsgrenze - Welche Fristen gelten?

Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze umsetzen, kann er diese erst nach Zustimmung des Mieters. Außerdem steht dem Mieter eine festgelegte Überlegungsfrist zu und auch das Recht, das Mietverhältnis innerhalb dieser Bedenkzeit zu kündigen. Des Weiteren kann der Vermieter nicht willkürlich und zu jedem beliebigen Zeitpunkt die Miete erhöhen. Folgende Fristen gelten bei der sogenannten Kappungsgrenze Mieterhöhung:

  1. Überlegungsfrist für Mieter: Nachdem das Schreiben über Mieterhöhung beim Mieter eingeht, hat dieser zwei Monate Zeit, um das Erhöhungsverlangen zu überprüfen und diesem zuzustimmen.
  2. Eingang der Mieterhöhung: Der Vermieter kann erst nach 12 Monaten des Mietverhältnisses ein Schreiben über eine Mieterhöhung anfertigen.
  3. Umsetzung der Mieterhöhung: Zwischen Festsetzung der letzten und der aktuellen Mieterhöhung müssen 15 Monate dazwischen liegen.
  4. Klagefrist für Vermieter: Wenn der Mieter nach Eingang der Mieterhöhung weder den Mietvertrag kündigt noch der Erhöhung zustimmt, hat der Vermieter anschließend 3 Monate Zeit, die Zustimmung des Mieters bei Gericht einzuklagen.
  5. Kündigungsfrist für Mieter: Innerhalb der Bedenkfrist, die dem Mieter nach Eingang der Mieterhöhung zusteht, kann er auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Innerhalb dieser Zeit kann der Mieter seinen Mietvertrag mit einer Frist von weiteren 2 Monaten kündigen.

Schützt die Kappungsgrenze vor Modernisierungsumlagen?

Mieterhöhungen können nicht nur im Rahmen der Mietpreissteigerungen durchgeführt werden, sondern auch nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Modernisierungsmaßnahmen, die Mieterhöhungen mit sich führen, nennt man Modernisierungsumlagen. Das Mietrecht, genauer genommen das Wohnraummietrecht, regelt seit 2001 dieses Thema. Mehr zu diesem Thema siehe dazu § 559 BGB.

Genauso wie Mietpreissteigerungen sind auch Modernisierungsumlagen einer Kappungsgrenze ausgesetzt. Anfänglich nur für Städte mit angespanntem Wohnraum gedacht, gelten diese Grenzen nun bundesweit. Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen?

  • Miete liegt über 7 € / m²: Es gilt eine Kappungsgrenze von 3 € / m² innerhalb von 6 Jahren für Modernisierungsumlagen.
  • Miete liegt unter 7 € / m²: In diesem Fall dürfen Vermieter die Miete aufgrund der Modernisierungsumlagen nur um 2 € / m² innerhalb von 6 Jahren erhöhen.

Was ist zu tun, wenn der Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstößt?

Im Falle, dass der Vermieter sich nicht an der Kappungsgrenze orientiert und die Mieterhöhung über der für Ihre Stadt geltenden Kappungsgrenze liegt, können Sie als Mieter dagegen stimmen. Beachten Sie, dass ein einfaches “Nein” in diesem Fall nicht ausreichend ist, denn Sie müssen unbedingt ein schriftliches Schreiben mit der Begründung erstellen. Nur ein erfolgreicher Einwand wird dazu führen, dass die Mieterhöhung an die zulässige Grenze angepasst wird.

Im Falle, dass Sie als Mieter die Mieterhöhung verweigern, kann der Vermieter Sie verklagen. Vorausgesetzt wird eine nicht begründete Verweigerung. Nicht begründet bedeutet, Sie als Mieter geht beispielsweise nicht auf das formell fehlerhafte Mieterhöhung Schreiben ein.

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