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Eigenbedarfskündigung: Alles zu Fristen, Vorgang & Muster

Aktualisiert am
Min. Lesezeit
Zwei Frauen stehen neben einem Vertrag

Als Vermieter/in können Sie in bestimmten Fällen eine Eigenbedarfskündigung einreichen und den Mietvertrag kündigen. Der Eigenbedarf darf hauptsächlich für den/die Vermieter/in selbst oder für Familienangehörige angemeldet werden. Als Mieter/in können Sie sich natürlich dagegen wehren. In Deutschland schützt das Recht vorrangig den Mieter und macht es Vermietern schwer, den Mietvertrag zu kündigen. In diesem Artikel erklären wir was die Eigenbedarfskündigung ist, was die Fristen sind und wie Sie als Vermieter/in oder Mieter/in vorgehen.

Häufige Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung

❓ Wann darf der Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?

Damit ein/e Vermieter/in Eigenbedarf für eine Wohnung geltend machen kann, muss er stichhaltige und eindeutige Gründe haben, die seinen Wunsch, den Raum zu belegen, rechtfertigen. Der bloße Wunsch, in der eigenen Wohnung zu leben, reicht nicht aus. Der/die Vermieter/in oder eine von ihm benannte Person muss vernünftig begründen, warum er in die Wohnung einziehen muss.

🕓 Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung?

Wenn Sie bis zu fünf Jahre lang gemietet haben, müssen Sie Ihrem/Ihrer Vermieter/in mit einer Frist von drei Monaten kündigen, bevor Sie ausziehen. Wenn Sie jedoch fünf Jahre oder länger gemietet haben, müssen Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Und wenn Sie acht Jahre oder länger gemietet haben, müssen Sie Ihrem/Ihrer Vermieter/in neun Monate Kündigungsfrist einräumen, bevor Sie ausziehen. Alle diese Kündigungsfristen müssen strikt eingehalten werden.

👆 Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?

Wenn eine Person plant, eine zu große Wohnung zu beziehen, wird dies als unzulässig angesehen. Ebenso ist es nicht zulässig, dass ein/e Vermieter/in die Wohnung nur für kurze Zeit bewohnt und dann wieder vermietet, was als begrenzter Eigenbedarf bezeichnet wird.

🏠 Was passiert, wenn Mieter bei Eigenbedarf nicht ausziehen?

Weigert sich ein/e Mieter/in trotz Benachrichtigung, die Wohnung zu räumen, könnte dies daran liegen, dass der/die Mieter/in Einspruch erhoben hat. Ein Beispiel für einen solchen Einspruch wäre, wenn ein/e Vermieter/in eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und der/die Mieter/in Einspruch erhebt, um die Kündigung anzufechten.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Mann mit Fragezeichen über dem Kopf denkt über Eigenbedarfskündigung nach

Das Recht des Mieters/der Mieterin steht unter dem Schutz des Grundgesetzes. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dürfen Mietverträge normalerweise nicht gekündigt werden, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete fristgerecht bezahlt.

Die größte Ausnahme ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Wenn der/die Vermieter/in die Wohnung selbst beziehen will oder ein Familienangehöriger einziehen will, kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen.

Einer der häufigsten Gründe, warum Mietern/Mieterinnen der Mietvertrag gekündigt wird, sind die steigenden Mietpreise wegen der Inflation. Es ist oft günstiger selbst in der Wohnung zu leben oder aus Not wird ein Familienmitglied untergebracht. Die Eigenbedarfskündigung ist für die folgenden Menschen zulässig:

  • Partner/innen und Ehegatt/innen
  • Eltern und Großeltern
  • Kindern, Stiefkindern, Enkeln
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfe und Pflegepersonal

Eigenbedarfskündigung Fristen

Wenn ein/e Mieter/in einen Eigenbedarf hat und der/die Vermieter/in kündigt, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Wenn ein/e Mieter/in bis zu fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat, hat er drei Monate Zeit, die Wohnung zum Ende des Monats zu räumen, in dem die Kündigung erfolgt. Bei einer Wohndauer von bis zu acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate, bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate. In der nachfolgenden Tabelle sind die Fristen zusammengefasst:

Eigenbedarfskündigung Fristen
Mietdauer <5 Jahre 5 - 8 Jahre >8 Jahre
Kündigungsfrist 3 Monate 6 Monate 9 Monate

Während einer Kündigungsfrist ist der/die Vermieter/in verpflichtet, den/die Mieter/in zu informieren, wenn sich seine Lebensumstände ändern und er das Mietobjekt nicht mehr benötigt. In einem solchen Fall kann dem Mieter/der Mieterin die Möglichkeit eingeräumt werden, den Mietvertrag zu verlängern. Gelingt es dem Vermieter/der Vermieterin oder seiner Familie jedoch nicht, vor Ablauf der Kündigungsfrist eine neue Wohnung zu finden, und beschließt er stattdessen, in die Wohnung des Mieters/der Mieterin einzuziehen, bleibt die Eigenbedarfskündigung gültig.

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Als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen

Vermieter und Mieter schütteln Hände und einigen sich über die Kündigung des Mietvertrags

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es sehr strenge Fristen und Regeln, an die sich der/die Vermieter/in halten muss. Wenn die Eigenbedarfskündigung den Maßnahmen nicht folgt, ist die Kündigung unzulässig. Es ist die Verantwortung des Vermieters/der Vermieterin, die Eigenbedarfskündigung dem Gesetz entsprechend durchzuführen. Sonst kann es sein, dass der Vermieter dem Mieter einen Schadenersatz zahlen muss.

Um den Antrag auf eine Wohnung zu bestätigen, ist es in der Regel ausreichend, die Angaben zur Person (einschließlich Name, Alter und Adresse) zu machen, die die Wohnung benötigt, und den Grund für den Wohnungswunsch zu nennen. Es gibt grundsätzlich zwei Formalien, die bei der Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf unerlässlich sind:

  1. Nachvollziehbare Gründe für die Kündigung: Der/die Vermieter/in muss erklären, warum er die Wohnung so dringend braucht.
  2. Eine konkrete Benennung: Der/die Vermieter/in muss dem/der Mieter/in schriftlich erläutern, wer der neue Mieter ist.

Als Vermieter brauchen Sie nachvollziehbare Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf

Der/die Vermieter/in ist verpflichtet, die Notwendigkeit einer Kündigung ausführlich zu begründen. Dazu gehört auch eine Beschreibung der Lebensumstände der berechtigten Person, damit der/die Mieter/in feststellen kann, ob der/die Vermieter/in berechtigte Interessen hat, die die Kündigung erfordern.

Wenn Ihr/e Vermieter/in noch andere Wohnungen frei hat und diese anstelle Ihrer Wohnung vermieten könnte, muss er eine klare und verständliche Erklärung abgeben, warum er gerade Ihre Wohnung vermieten will. Diese Begründung ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, und es ist bekannt, dass die Mieter/innen in solchen Fällen als Gewinner hervorgehen.

Eigenbedarfskündigung: Vergangene Gerichtsurteile in Deutschland
Grund Gerechtfertigt
Der Vermieter will die Wohnung als Altersruhesitz gebrauchen
Die Kinder des Vermieters wollen einziehen und eine Familie gründen
Die Mieterin ist sehr alt und lebt bereits über zwei Jahrzehnte in der Wohnung
Der Vermieter will mit der Arbeitssuche anfangen und benötigt die Wohnung
Der Vermieter kündigt eine Kündigung wegen Eigenbedarf an, nennt aber kein genaues Datum
Vermieter schreibt, dass er oder seine Partnerin einziehen

Eine konkrete Benennung für die Eigenbedarfskündigung

Es ist wichtig, dass der/die Vermieter/in klar und deutlich angibt, für welche Person die Immobilie zur persönlichen Nutzung eingetragen wird. Spätere Änderungen in dieser Hinsicht sind unzulässig. So kann der/die Vermieter/in beispielsweise nicht zunächst erklären, dass die Immobilie von seinem Sohn genutzt werden soll, und dann später seiner Tochter erlauben, denselben Raum zu bewohnen.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist es wichtig, die konkrete Person zu nennen oder die bedürftige Person eindeutig zu identifizieren. Es reicht nicht aus, wenn der/die Vermieter/in erwähnt, dass entweder er selbst oder sein Partner in die Wohnung einziehen wird. In einem solchen Fall ist die Kündigung unwirksam. Auch eine Auswahl von zwei oder mehr Personen ist nicht ausreichend.

Eigenbedarfskündigung Muster

Mann mit Vertrag

Falls Sie Vermieter/in sind und sich bereits entschieden haben, eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchzuführen, müssen Sie Ihrem/Ihrer Mieter/in schriftlich darüber informieren. Ein Eigenbedarfskündigungsmuster kann hier sehr hilfreich sein, denn so können Sie sicher sein, dass Sie die notwendige Information übermitteln.

Adresse des Vermieters
Name:
Straße:
PLZ:

Adresse des Mieters
Name:
Straße:
PLZ:

Stadt, Datum

Kündigung des Mietvertrages für die Mietwohnung [Name der Mietwohnung] wegen Eigenbedarf

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Mieters],

hiermit kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von [   ] Monaten zum [Räumungstermin] oder bei nächstmöglicher Gelegenheit auf Grundlage von § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB. Leider kann Ihnen derzeit keine Alternativwohnung angeboten werden. Die Begründung für den Eigenbedarf finden Sie hier:

  • Begründung der Eigenbedarfsnutzung
  • Name der einziehenden Person
  • Beziehung der Person zum Vermieter

Nach § 574 BGB haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen. Um einen Widerspruch einzulegen, ist es wichtig, den Zeitraum von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. Erklären Sie bitte ausführlich Ihre Gründe und wie die Eigenbedarfskündigung Sie und Ihre Familie schwer beeinträchtigt.

Kontaktieren Sie uns bitte, um einen Tag für die Übergabe zu vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen

______________________________

Ort, Datum

______________________________

Unterschrift

Wie können Sie sich als Mieter wehren?

Frau hält ein Stoppschild in der Hand

Eine fristlose Kündigung der Wohnung kann für den/die Mieter/in stressvoll und teuer werden. Es gibt zwei Wege sich dagegen zu wehren: Entweder die Kündigung ist unwirksam oder sie würde eine soziale Härte für den Mieter darstellen.

Wenn Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten, haben Sie die Möglichkeit, unter Berufung auf eine soziale Härte Widerspruch einzulegen. Sie müssen Ihren Widerspruch jedoch mindestens zwei Monate vor dem Ende Ihres Mietverhältnisses schriftlich einreichen, ohne dabei notwendige Angaben zu machen.

Eine andere Möglichkeit eine Eigenbedarfskündigung zu widersprechen ist, weil Sie unwirksam scheint. Ein Beispiel ist, wenn der/die Vermieter/in eine nicht-verwandten Person die Wohnung überlassen will. Ein weiteres Beispiel ist, wenn der/die Vermieter/in die Kündigungssperrfrist nicht respektiert.

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