Eigenbedarfskündigung: Alles zu Fristen, Vorgang & Muster

Als Vermieter/in können Sie in bestimmten Fällen eine Eigenbedarfskündigung einreichen und den Mietvertrag kündigen. Der Eigenbedarf darf hauptsächlich für den/die Vermieter/in selbst oder für Familienangehörige angemeldet werden. Als Mieter/in können Sie sich natürlich dagegen wehren. In Deutschland schützt das Recht vorrangig den Mieter und macht es Vermietern schwer, den Mietvertrag zu kündigen. In diesem Artikel erklären wir was die Eigenbedarfskündigung ist, was die Fristen sind und wie Sie als Vermieter/in oder Mieter/in vorgehen.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Das Recht des Mieters/der Mieterin steht unter dem Schutz des Grundgesetzes. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dürfen Mietverträge normalerweise nicht gekündigt werden, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete fristgerecht bezahlt.

Die größte Ausnahme ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Wenn der/die Vermieter/in die Wohnung selbst beziehen will oder ein Familienangehöriger einziehen will, kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen.

Einer der häufigsten Gründe, warum Mietern/Mieterinnen der Mietvertrag gekündigt wird, sind die steigenden Mietpreise wegen der Inflation. Es ist oft günstiger selbst in der Wohnung zu leben oder aus Not wird ein Familienmitglied untergebracht. Die Eigenbedarfskündigung ist für die folgenden Menschen zulässig:

• Partner/innen und Ehegatt/innen
• Eltern und Großeltern
• Kindern, Stiefkindern, Enkeln
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwiegereltern
• Haushaltshilfe und Pflegepersonal

Eigenbedarfskündigung Fristen

Wenn ein/e Mieter/in einen Eigenbedarf hat und der/die Vermieter/in kündigt, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Wenn ein/e Mieter/in bis zu fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat, hat er drei Monate Zeit, die Wohnung zum Ende des Monats zu räumen, in dem die Kündigung erfolgt. Bei einer Wohndauer von bis zu acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate, bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate. In der nachfolgenden Tabelle sind die Fristen zusammengefasst:

Während einer Kündigungsfrist ist der/die Vermieter/in verpflichtet, den/die Mieter/in zu informieren, wenn sich seine Lebensumstände ändern und er das Mietobjekt nicht mehr benötigt. In einem solchen Fall kann dem Mieter/der Mieterin die Möglichkeit eingeräumt werden, den Mietvertrag zu verlängern. Gelingt es dem Vermieter/der Vermieterin oder seiner Familie jedoch nicht, vor Ablauf der Kündigungsfrist eine neue Wohnung zu finden, und beschließt er stattdessen, in die Wohnung des Mieters/der Mieterin einzuziehen, bleibt die Eigenbedarfskündigung gültig.

Als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es sehr strenge Fristen und Regeln, an die sich der/die Vermieter/in halten muss. Wenn die Eigenbedarfskündigung den Maßnahmen nicht folgt, ist die Kündigung unzulässig. Es ist die Verantwortung des Vermieters/der Vermieterin, die Eigenbedarfskündigung dem Gesetz entsprechend durchzuführen. Sonst kann es sein, dass der Vermieter dem Mieter einen Schadenersatz zahlen muss.

Um den Antrag auf eine Wohnung zu bestätigen, ist es in der Regel ausreichend, die Angaben zur Person (einschließlich Name, Alter und Adresse) zu machen, die die Wohnung benötigt, und den Grund für den Wohnungswunsch zu nennen. Es gibt grundsätzlich zwei Formalien, die bei der Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf unerlässlich sind:

1. Nachvollziehbare Gründe für die Kündigung: Der/die Vermieter/in muss erklären, warum er die Wohnung so dringend braucht.
2. Eine konkrete Benennung: Der/die Vermieter/in muss dem/der Mieter/in schriftlich erläutern, wer der neue Mieter ist.

Als Vermieter brauchen Sie nachvollziehbare Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf

Der/die Vermieter/in ist verpflichtet, die Notwendigkeit einer Kündigung ausführlich zu begründen. Dazu gehört auch eine Beschreibung der Lebensumstände der berechtigten Person, damit der/die Mieter/in feststellen kann, ob der/die Vermieter/in berechtigte Interessen hat, die die Kündigung erfordern.

Wenn Ihr/e Vermieter/in noch andere Wohnungen frei hat und diese anstelle Ihrer Wohnung vermieten könnte, muss er eine klare und verständliche Erklärung abgeben, warum er gerade Ihre Wohnung vermieten will. Diese Begründung ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, und es ist bekannt, dass die Mieter/innen in solchen Fällen als Gewinner hervorgehen.

Eigenbedarfskündigung: Vergangene Gerichtsurteile in Deutschland

Grund	Gerechtfertigt
Der Vermieter will die Wohnung als Altersruhesitz gebrauchen	✅
Die Kinder des Vermieters wollen einziehen und eine Familie gründen	✅
Die Mieterin ist sehr alt und lebt bereits über zwei Jahrzehnte in der Wohnung	❌
Der Vermieter will mit der Arbeitssuche anfangen und benötigt die Wohnung	❌
Der Vermieter kündigt eine Kündigung wegen Eigenbedarf an, nennt aber kein genaues Datum	❌
Vermieter schreibt, dass er oder seine Partnerin einziehen	❌

Eine konkrete Benennung für die Eigenbedarfskündigung

Es ist wichtig, dass der/die Vermieter/in klar und deutlich angibt, für welche Person die Immobilie zur persönlichen Nutzung eingetragen wird. Spätere Änderungen in dieser Hinsicht sind unzulässig. So kann der/die Vermieter/in beispielsweise nicht zunächst erklären, dass die Immobilie von seinem Sohn genutzt werden soll, und dann später seiner Tochter erlauben, denselben Raum zu bewohnen.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist es wichtig, die konkrete Person zu nennen oder die bedürftige Person eindeutig zu identifizieren. Es reicht nicht aus, wenn der/die Vermieter/in erwähnt, dass entweder er selbst oder sein Partner in die Wohnung einziehen wird. In einem solchen Fall ist die Kündigung unwirksam. Auch eine Auswahl von zwei oder mehr Personen ist nicht ausreichend.

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Eigenbedarfskündigung Muster

Falls Sie Vermieter/in sind und sich bereits entschieden haben, eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchzuführen, müssen Sie Ihrem/Ihrer Mieter/in schriftlich darüber informieren. Ein Eigenbedarfskündigungsmuster kann hier sehr hilfreich sein, denn so können Sie sicher sein, dass Sie die notwendige Information übermitteln.

Wie können Sie sich als Mieter wehren?

Eine fristlose Kündigung der Wohnung kann für den/die Mieter/in stressvoll und teuer werden. Es gibt zwei Wege sich dagegen zu wehren: Entweder die Kündigung ist unwirksam oder sie würde eine soziale Härte für den Mieter darstellen.

Wenn Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten, haben Sie die Möglichkeit, unter Berufung auf eine soziale Härte Widerspruch einzulegen. Sie müssen Ihren Widerspruch jedoch mindestens zwei Monate vor dem Ende Ihres Mietverhältnisses schriftlich einreichen, ohne dabei notwendige Angaben zu machen.

Eine andere Möglichkeit eine Eigenbedarfskündigung zu widersprechen ist, weil Sie unwirksam scheint. Ein Beispiel ist, wenn der/die Vermieter/in eine nicht-verwandten Person die Wohnung überlassen will. Ein weiteres Beispiel ist, wenn der/die Vermieter/in die Kündigungssperrfrist nicht respektiert.