Nebenkostenabrechnung prüfen und viel Geld einsparen

Sie kennen es bestimmt, die jährliche Nebenkostenabrechnung - auch Betriebskostenabrechnung genannt - die Ihnen anzeigt wie viel Sie an Nebenkosten vorausbezahlt haben und welche Kosten es gab. Dies kann zur Nach- oder Rückzahlung führen, eine genaue Nebenkostenabrechnung Überprüfung ist daher umso wichtiger. Sie können nämlich viel Geld einsparen, wenn Sie wissen was auf Sie umgelegt werden darf, und was nicht.


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Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Einmal im Jahr bekommen Sie vom Vermieter Ihre Nebenkosten- oder auch Betriebskostenabrechnung. Viele heften diese einfach ab und zahlen den Betrag ohne einen genauen Blick darauf zu werfen, was Sie eigentlich zahlen. Eine Betriebskostenabrechnung bekommen Sie nur, wenn in Ihrem Mietvertrag eine Vorauszahlung und keine Pauschalzahlung vereinbart wurde. Denn nur dann ist Ihr Vermieter dazu verpflichtet Ihnen eine Betriebskostenabrechnung zu schicken.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten oder auch Betriebskosten genannt, sind Kosten die Ihre Kaltmiete in eine Warmmiete umwandeln. Es sind Kosten, die dem Vermieter entstehen, weil Sie in seinem Hauseigentum leben. Oftmals werden Nebenkosten auch als zweite Miete bezeichnet, da Sie solch einen großen Teil der Gesamtkosten für den Mieter ausmachen.

Was Sie hierzu wissen müssen ist, dass es neben den fest eingetragenen Nebenkosten, es auch welche gibt die individuell in jedem Mietvertrag Muster festgelegt werden müssen. Zu diesen nicht festgelegten gehören beispielsweise Dachrinnenreinigung oder Klimaanlagenwartung, diese werden getrennt vereinbart. Werden diese nämlich nicht im Vorhinein vereinbart und nicht mit im Mietvertrag aufgenommen, sind diese nicht auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegbar.

Nebenkostenabrechnung - Was darf rein?

Die umlegbaren Nebenkosten sind fest in der Betriebskostenverordnung geregelt. Voraussetzung ist außerdem die Vereinbarung im Mietvertrag. Im Anschluss finden Sie Punkte die laut Verordnung auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

Nebenkostenabrechnung - Was darf rein?
Was? Details
Grundsteuer Die Steuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr 1 BetrKV).
Kalt- und Abwasserkosten Sie werden meistens zusammen abgerechnet, auch die regelmäßige Legionellen-Prüfung kann auf den Mieter umgelegt werden.
Warmwasser- und Heizungskosten Diese müssen je nach Verbrauch abgerechnet werden, wird diese bloss eingeschätzt oder nach einer Formel berechnet haben Sie laut § 12 Abs. 1 HeizKV das recht diese um 15% zu kürzen.
Aufzug Diese sind auch dann umlegbar, sollte es sich um eine Erdgeschoßwohnung handeln. Ausschlaggebend ist, ob Sie den Aufzug nutzen könnten bei Bedarf.
Straßenreinigung und Müllabfuhr Hierzu gehören Räum und Streukosten bei Schnee und Eis. Ausgeschlossen sind jedoch Miet- und Anschaffungskosten der Müllbehälter.
Gartenpflege Alle Kosten die mit der Gartenpflege zusammenhängen, können umgelegt werden. Legt der Vermieter einen komplett neuen Garten an, dürfen diese Kosten jedoch nicht umgelegt werden.
Allgemeinbeleuchtung Hierzu gehören Stromkosten für Beleuchtung auf der Treppe, Flur, Keller, Bodenräume oder Waschküche. Lampen und Glühbirnen sind nicht umlegbar.
Schornsteinreinigung Kehrgebühren des Schornsteinfegers sind laut § 2 Nr 13 BetrKV auf den Mieter umlegbar
Hausmeister Gehalt- und Sozialversicherungsbeiträge sind auf den Mieter umlegbar. Kümmert sich der Hausmeister jedoch auch um die Hausverwaltung oder um Reparaturen, muss der Vermieter für diese Kosten zahlen.
Dachrinnenreinigung Nur auf den Mieter umlegbar, wenn es sich um eine regelmäßige Reinigung handelt.
Sach- und Haftpflichtversicherung Da diese Betriebskosten sind, können sie auf den Mieter umgelegt werden.

Oftmals wird der Hausmeister auch für die Gartenpflege und für die Reinigung des Treppenhauses eingesetzt. Ist dies der Fall in Ihrem Wohnhaus, darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Würde der Vermieter dies trotzdem berechnen, würde es sich um eine doppelte Zahlung handeln und kann von dem Mieter zurück angefordert werden.

Nebenkostenabrechnung prüfen

Um die Betriebskostenabrechnung zu prüfen, müssen Sie wissen was nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Diese müssen, auch wenn es so im Mietvertrag aufgenommen wurde, nicht vom Mieter gezahlt werden. Dazu gehören folgende:

  • Hausverwaltung oder Verwaltungskostenpauschale (§ 1 Abs. 2 Nr 1 BetrKV)
  • Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
  • Bankkosten des Vermieters
Nebenkostenabrechnung prüfen

Wird eine dieser Kosten im Mietvertrag aufgelistet, ist diese Regelung laut § 556 Abs. 4 BGB ungültig. Wurden diese trotzdem auf den Mieter umgelegt, kann dieser die Kosten auch für vergangenen Jahre zurückfordern. Es gilt die übliche Verjährung von drei Jahren.

Weiter sollten Sie als Mieter darauf achten ob bei der Betriebskostenabrechnung der Posten Sonstige Kosten ohne weitere Erläuterung auftaucht. Gibt es keine Erklärung, können Sie sich weigern diesen Betrag zu zahlen. Fazit ist: Die Nebenkostenabrechnung prüfen ist wichtig und kann Sie Geld einsparen lassen.

Sollten Sie einmalige anfallende Kosten bemerken, könnten es keine Mietnebenkosten sein. Sollte Ihnen ein höherer Betrag in einem Posten auffallen, sollten Sie bei dem Vermieter Belege die diese rechtfertigen anfordern. Ein weiterer Tipp ist es im Deutschen Mieterbund zu überprüfen welche Betriebskostenarten es gibt, und wie viel dafür durchschnittlich gezahlt wird.

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Nebenkostenabrechnung

Sehen Sie welche die duchschnittlichen Preise bezüglich Nebenkosten sind, und vergleichen Sie diese mit Ihren eigenen:

Deutscher Mieterbund Durchschnittskosten

Nebenkostenabrechnung Frist - Wann bekommt man die Abrechnung?

Der Vermieter muss Ihnen als Vermieter nur dann eine Betriebsabrechnung schicken, wenn Sie eine Vorauszahlung geleistet haben. Abgerechnet wird immer der Zeitraum, der im Mietvertrag geregelt wurde. Meistens gilt das Kalenderjahr. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums bei Ihnen eingehen. Nach zwölf Jahren darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr von Ihnen verlangen. Sie als Mieter jedoch haben auch nach zwölf Monaten noch das Recht, eine Abrechnung anzufordern.

Zum Beispiel: Ist der Abrechnungsablauf vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 muss die Nebenkostenabrechnung mindestens bis zum 31.12.2021 bei Ihnen eingehen.

Betriebskostenabrechnung zu spät erhalten - Was nun?

Erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung zu spät, kommt es darauf an ob Ihnen ein Guthaben zusteht oder eine Nachzahlung. Steht Ihnen ein Guthaben zu, weil Sie zu viel gezahlt haben, können Sie diesen auch bei einer verspäteter Abrechnung anfordern. Müssten Sie jedoch eine Nachzahlung erstatten, können Sie sich bei verspäteten Abrechnung weigern diese zu zahlen.

Nebenkostenabrechnung Muster - Was muss enthalten sein?

Das wichtigste in einer Nebenkostenabrechnung ist, dass Sie verständlich und klar ist so dass der Mieter diese versteht. Folgende Angaben sind zwingend nötig, damit die Betriebskostenabrechnung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt:

  • Abrechnungszeitraum
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Erläuterung der Nebenkosten
  • Abzug der Vorauszahlung durch den Mieter
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels

Es ist keine gesetzliche Vorschrift, um die Abrechnung jedoch umso klarer und Mieterfreundlich zu gestalten sollten auch folgende Angaben enthalten sein:

  • Name und Adresse des Vermieters und Mieters
  • Adresse des Mietobjekts

Die Nebenkosten des gesamten Gebäudes werden nach sogenannten Umlageschlüssel auf die einzelnen Wohnungen beziehungsweise Einwohner aufgeteilt. Mögliche Verteilerschlüssel sind Fläche der Wohnung, Größe des Haushalts und Anzahl der Wohneinheiten.

Wann müssen Nachzahlung oder Guthaben erstattet werden? Ergibt sich ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter diesen umgehend erstatten. Eine genaue Frist gibt es jedoch nicht. Eine Nachzahlung muss spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Eingang der Betriebsnebenkostenabrechnung an den Vermieter geleistet werden.

Welche Fehler machen Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung oft?

Es gibt einige Typische Fehler die Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung machen. Überprüfen Sie diese genau, um gegebenenfalls viel Geld einsparen zu können. Es lohnt sich auf jeden Fall einen genaueren Blick auf die Nebenkostenabrechnung zu werfen.

  1. Falscher Abrechnungszeitraum
  2. Die Betriebskostenabrechnung ist zu spät bei Ihnen eingegangen
  3. Falscher Umlageschlüssel, überprüfen Sie was in Ihrem Mietvertrag festgelegt wurde
  4. Die Abrechnung enthält Instandhaltung oder Instandsetzung, diese sind nicht umlegbar
  5. In Sonstigen Betriebskosten werden Kosten berechnet, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden

Als Mieter der Nebenkostenabrechnung widersprechen

Nach erhalten des Schreibens haben Sie Ihre Nebenkostenabrechnung überprüft und Fehler entdeckt? Sie haben als Mieter eine Frist von zwölf Monaten um Ihren Widerspruch vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Diese Jahresfrist beginnt, wenn Ihr Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Das bedeutet, wenn mehrere Posten nicht nachvollziehbar erklärt werden, liegt auch keine ordnungsgemäße Abrechnung vor.

Korrigiert der Vermieter dies nicht innerhalb des Jahres, hat er auch keinen Anspruch auf die Nachzahlung. Besonders wichtig ist es bei einem Widerspruch genau zu erklären welch Kosten nicht akzeptiert werden. Es reicht nicht aus, zu behaupten die Kosten seien völlig überhöht oder die Steigerungen seien nicht nachvollziehbar.

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