Energetische Sanierung: Kosten sparen & der Umwelt Gutes tun

Die energetische Sanierung eines Gebäudes reduziert dessen Energieverbrauch. Für Den/die Eigentümer/in bedeutet das die Einsparung von Energie und die Reduzierung von Heizkosten, doch auch für die Umwelt hat die energetische Sanierung Vorteile: Durch sie werden nämlich weniger CO2-Emissionen freigesetzt und das Klima geschützt. Gibt es Fördermittel, welche die Investitionskosten senken? Besteht die Möglichkeit, die energetische Sanierung steuerlich abzusetzen? Und: Können Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund der Sanierung festlegen? Alles dazu erfahren Sie in diesem Artikel.

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Was ist eine energetische Sanierung?

Die energetische Sanierung eines Gebäudes dient dazu, dessen Energieverbrauch zu reduzieren und Energie zu sparen. Mit gezielten baulichen Maßnahmen werden damit folgende Bereiche des Gebäudes kontrolliert, gedämmt, erneuert und/oder ausgetauscht:

• Die Fassade
• Das Dach
• Der Keller und Boden
• Die Heizung und Warmwasseraufbereitung
• Die Fenster und Belüftung

Lag früher der Hauptgrund einer energetischen Sanierung eher in der Behebung von "Schönheitsfehlern" oder von wetterbedingten Schäden, spielt heute der Umweltfaktor eine dominierende Rolle. Warum das so ist und was für weitere Vorteile eine energetische Sanierung mit sich bringt, erfahren Sie im Kapitel Warum sich eine energetische Sanierung lohnt.

Energietische Sanierung 2022 & 2023 Obwohl 2022 fast 85 % mehr Fördergelder für Sanierungen ausgezahlt wurden, konnten nur knapp 500.000, also 1 % aller Wohnungen in Deutschland energetisch saniert werden. Gründe hierfür sind vor allem gestiegenen Materialkosten und Zinsen, sowie fehlende Kapazitäten im Handwerk. Für die Einhaltung der Klimaziele sollten jährlich rund doppelt so viele Sanierungen vorgenommen werden.

Energetische Sanierung: Diese Maßnahmen können Sie ergreifen

Wie bereits erwähnt, kann eine energetische Sanierung verschiedene Bereiche eines Gebäudes abdecken. Welche Maßnahmen ergriffen werden sollten bzw. notwendig und sinnvoll sind, hängt immer von den konkreten Gegebenheiten des Gebäudes ab. So oder so ist es wichtig, dass die Maßnahmen aufeinander abgestimmt sind.

So sollte zum Beispiel die Erneuerung der Fenster mit dem Einbau eines Wärmedämmsystems kombiniert und erst nach der Dämmung eine neue Heizungsanlage eingebaut werden - ansonsten wird durch die undichte Fassade weiterhin Energie verschwendet. Außerdem kann nach der Dämmung der Fassade eine kleiner dimensionierte Heizungsanlage installiert werden und damit weniger Energie verbraucht werden.

Wussten Sie, dass rund 70 % des Energieverbrauchs im Haushalt auf die Heizung zurückzuführen ist? Mehr dazu hier: Energieverbrauch verstehen und berechnen.

Überlegen Sie sich also am besten im Voraus, welche Maßnahmen Sie durchführen möchten. Anbei ein Überblick der möglichen Maßnahmen je nach Bereich.

Warum sich eine energetische Sanierung lohnt

Durch die energetische Sanierung werden energieeffiziente Resultate erreicht, die mehrere Vorteile haben, ähnlich wie beim energieeffizienten Bauen. Ein heutzutage immer wichtigerer Faktor ist derjenige der Umwelt. Eine energetische Sanierung schont deshalb die Umwelt, weil sie den Energieverbrauch reduziert und damit auch die umweltschädlichen CO2-Emissionen, die durch die Verbrennung von fossilen Brennstoffen freigesetzt werden. In Bezug auf das Thema Umwelt könnten Sie folgende Artikel weiter interessieren:

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Abgesehen davon hat eine energetische Sanierung ebenfalls den Vorteil, dass durch sie der Wert des Gebäudes erhöht wird, was besonders in Anbetracht eines zukünftigen Verkaufs der Immobilie praktisch ist. Ein saniertes Gebäude erhält nämlich einen Energieausweis basierend auf einer höheren Energieeffizienzklasse, was den energetischen Ist-Zustand im Vergleich zu anderen Gebäuden verbessert.

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Nicht zu vergessen ist auch das verbessserte Wohnklima, denn durch die energetische Sanierung besteht im Zuhause ein besserer Kälte- und Hitzeschutz. Schließlich führt der verringerte Energieverbrauch auch dazu, dass Heizkosten gespart werden können - eine willkommene Abwechslung zu den stetig steigenden Energiepreisen.

Zu den einzigen Nachteilen einer energetischen Sanierung gehört grundsätzlich nur die häufig hohen Investitionen und die aufwändigen Verfahren. Abhilfe liefert aber die Energetische Sanierung Förderung.

Energetische Sanierung: Förderung

Falls Sie eine energetische Sanierung Ihres Gebäudes durchführen möchten, können Sie auf finanzielle Unterstützung durch den Staat setzen. Die Förderung der energetischen Sanierung kann dabei im Sinne eines einmaligen Zuschusses erfolgen, aber auch als zinsgünstiger Kredit. Die Energetische Sanierung Förderung wurde anfangs 2021 von der Bundesregierung neu festgelegt, wodurch sich unter anderem die Höhe der Förderbeiträge erhöht haben.

KfW energetische Sanierung

Eine Umstrukturierung der Bundesregierung hat mit der KfW Energetische Sanierung zu tun. Zeigte sich früher die Energetische Sanierung Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Sinne einer Bezuschussung einzelner Maßnahmen (z.B. Dachdämmung, Fassadendämmung, Fenster o.Ä.), ist neu das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) dafür zuständig, nämlich im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

Die KfW energetische Sanierung beinhaltet dafür ab Sommer 2021 den KfW-461-Zuschuss und die zinsgünstigen KfW-Kredite 261/262. Erneuert wurde außerdem die KfW energetische Sanierung in Bezug auf die Kredite 151/152; der KfW-430-Zuschuss wurde dafür komplett entfernt (Quelle: Energetische Sanierung - Vorteile, Kosten und Förderung, energieheld.de, 2021).

Energetische Sanierung: Steuer absetzen - Geht das?

Kann man die energetische Sanierung steuerlich absetzen? Kurz gesagt: Ja. Seit dem 01. 01. 2020 gibt es nämlich neben der staatlichen Förderung für die energetische Sanierung durch das KfW und BAFA auch steuerliche Anreize, um die Investitionskosten zu senken. ABER: Sie müssen sich entweder für den Steuervorteil oder für eines der Förderprogramme entscheiden - beides ist nicht möglich.

Gesetzlich geregelt ist dieser mögliche Steuervorteil im Einkommenssteuergesetz (EStG). Abgesetzt werden können folgende Sanierungen, sofern Sie die Mindestanforderungen gemäß der energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen:

• Die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken
• Die Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage
• Die Modernisierung einer über zwei Jahre alten bestehenden Heizungsanlage
• Die Erneuerung der Heizungsanlage
• Der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Verbrauchsoptimierung

Bis 2030 (Stand: Juni 2021) können rund 20 % und maximal 40.000 € innerhalb von drei Jahren in der Steuererklärung angegeben werden. Damit Sie die energetische Sanierung steuerlich absetzen können, muss das Gebäude im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) liegen und zudem folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Sie müssen das Gebäude selber bewohnen: Dabei kann es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung handeln. Sollten Sie Teil des Gebäudes vermieten, können Sie die Sanierungskosten anteilig für den selbstbewohnten Teil absetzen; das Gleiche gilt im Falle mehrerer Miteigentümer. Keinen Steuervorteil erhalten Sie hingegen, wenn Sie das Gebäude zeitweise vollständig vermieten.
2. Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein: Grundsätzlich gilt für den Beginn der Herstellung der Tag, an dem der Bauantrag gestellt oder die Baunterlagen eingereicht wurden, falls unbekannt wird automatisch der 1. Januar des Baujahres als Referenz genutzt.
3. Die Sanierung muss von einem Fachunternehmen durchgeführt werden: Das Fachunternehmen kann in verschiedenen Bereichen wie zum Beispiel der Schreinerei, dem Heizungsbau oder Kälteanlagenbau tätig sein oder Wärmeisolierungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten oder Ähnliches vollziehen. Die konkreten Anforderungen sind in der ESanMV geregelt. Bei selbständig durchgeführten Sanierungen haben Sie keinen Steuervorteil.
4. Sie benötigen eine Bescheinigung: Die Sanierungen des Fachunternehmens müssen den oben erwähnten gesetzlichen Mindestanforderungen genügen, damit Sie die Sanierung steuerlich absetzen können. Die Bescheinigung muss nicht unbedingt durch das Fachunternehmen erfolgen; Sie können sie auch von einem Experten erhalten, sofern er als Energieberater des BAFA oder KfW zugelassen ist.

Zusammenhang energetische Sanierung - Mieterhöhung

Sie sind Vermieter und möchten aufgrund einer energetischen Sanierung eine Mieterhöhung vollziehen? Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Sie die jährliche Miete dafür um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen (Stand: Juni 2021). Wenn aufgrund einer Sanierung eine Kündigung geplant ist, kann eine Mietaufhebung sinnvoll sein.

Dabei wird von einer sogenannten Modernisierungsumlage gesprochen, bei der es sich um eine Sonderform der Mieterhöhung handelt (§ 559 BGB). Mieter müssen in der Regel solche energetische Sanierungen dulden, da für Sie die Wohnung dadurch aufgewertet wird.

Zu den aufgewendeten Kosten einer energetischen Sanierung gehören zum Beispiel der Lohn für Handwerker, Baunebenkosten oder Architekten- und Ingenieurhonorare. Nicht dazu gehören die Kosten für die gesparte Instandsetzung bzw. die Erhaltung der Wohnung. Dementsprechend müssen Vermieter bei der Darstellung der Sanierungskosten die Instandsetzungskosten abziehen und diese getrennt angeben. Ansonsten reicht es nicht aus, um die Miete zu erhöhen.

Vermieter können zudem wählen, ob sie einen jährlichen Zuschlag für die Sanierung verlangen wollen oder ob sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen möchten - beides zeitgleich ist nicht möglich.

Grundsätzlich ist ein Zuschlag einfacher als eine Mieterhöhung durchzusetzen, denn Mieterhöhungen richten sich nach dem Mietspiegel und benötigen daher eine Zustimmung. Außerdem sind Mieterhöhungen an eine Obergrenze gebunden, während Zuschläge dies nicht sind - bei einem Zuschlag kann die Miete also auch deutlich höher ausffallen als bei einer regulären Mieterhöhung.

Ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Ob eine energetische Sanierung Pflicht ist oder nicht, stand bis Oktober 2020 in der Energieeinsparverordnung (EnEV), welche seit 2002 die Anforderungen an den Energeiverbrauch von Gebäuden regelte. Am 1. November 2020 wurde die letzte Version der EnEV (2016) jedoch durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.

Das GEG gilt für alle Gebäude, für die nach dem 1. November 2020 ein Bauantrag gestellt wurde. Alle Gebäude, für die bereits vorher ein Bauantrag gestellt wurde, gilt nach wie vor die EnEV.

Für Neubauten gelten im GEG grundsätzlich die gleichen Anforderungen an Energieverbrauch wie in der zuletzt geltenden EnEV und auch bei Altbauten wurden die Anforderungen aus der EnEV 2016 übernommen. So gilt für Altgebäude beispielsweise die Dachdämmung bzw. die Dämmung der obersten Geschossdecke als Teil der energetischen Sanierungspflicht, sofern die Gebäude die entsprechenden Mindestanforderungen nicht erfülllen. Unter welchen weiteren Umständen in Neu- und Altbauten eine energetische Sanierung Pflicht ist, erfahren Sie anbei:

1. Heizungen: Neue Öl- oder Kohleheizungen dürfen ab dem 1. Januar 2026 nur noch eingebaut werden, wenn der Energiebedarf aus erneuerbaren Energien gedeckt wird. Vorgeschrieben werden also mindestens Kombiheizungen. Außerdem gilt eine Austauschpflicht für Öl- und Gasheizungen, die über 30 Jahre im Betrieb sind. Ausnahmen gelten für Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel.
2. Erneuerbare Energien: Neubauten müssen ihren Energiebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien decken. Der verpflichtende Anteil ist je nach Energieträger unterschiedlich, reicht generell aber zwischen 15 und 50 Prozent.
3. Energieberatung: Beim Kauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern und für Eigentümer bei Sanierungen besteht die Pflicht einer Energieberatung, sofern diese kostenlos zur Verfügung steht. Die Energieberatung muss des Weiteren durch eine Person erfolgen, die zum Ausstellen von Energieausweisen berechtigt ist.
4. Nachweis: Bauherren sind verpflichtet, nach der Umsetzung der Anforderungen des GEG einen Nachweis davon zu erbringen. Das gilt für Neubauten, aber auch für Sanierungen an Gebäuden, bei denen eine energetische Neubewertung durchgeführt wurde.