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Mietspiegel in Deutschland: Begründungsmittel für Mieterhöhungen

Mann mit Lupe untersucht den Mietspiegel in unterschiedlichen Städten

Der Mietspiegel in Deutschland dient als Grundlage zur Bildung von ortsüblichen Vergleichsmieten. Der Mietspiegel wird anhand von Datensammlungen, die Mietpreise von ähnlich ausgestattet Immobilien enthalten, ermittelt. Da sich der Mietspiegel nur auf jeweils eine Stadt oder Gemeinde bezieht, gibt es sogenannte Hamburger, Münchner oder/und Berliner Mietspiegel. Weiter im Artikel: Differenzierung “einfacher und qualifizierter Mietspiegel”, Mietspiegel Ermittlung und inwieweit eine Mieterhöhung mit Begründung des Mietspiegels möglich ist.


Der Mietspiegel in Deutschland

Das ursprüngliche Ziel vom Mietspiegel war es, Mieter vor hohen Mieten und Mieterhöhungen zu schützen. Nunmehr wird der Mietspiegel von Vermietern dazu genutzt, um Mieterhöhungen festzusetzen. Der Mietspiegel stellt eine von vielen gesetzlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung dar und wird häufig als Begründungsmittel herangezogen.

Der Mietspiegel errechnet sich anhand von Datensammlungen, die entweder nur den Vergleich von Neuvermietungen oder einen komplexen Mix aus Neuvermietungen, Bestandsmieten, Ausstattungen und Lage nehmen. Damit wird zwischen einem einfachen und qualifizierten Mietspiegel unterschieden.

Der jeweils für eine Stadt oder Gemeinde errechnete Mietspiegel dient als Grundlage, um die jeweils üblichen Vergleichsmieten zu veröffentlichen. Ebenso wird der Mietspiegel als Grundlage für die Mietpreisbremse herangezogen. Diese wurde 2015 eingeführt und soll den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten dämpfen.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über übliche Miethöhen in einer Stadt/Gemeinde dar. Alle bestimmten Mietspiegel stehen der Öffentlichkeit zu Verfügung und schaffen Markttransparenz, anhand welcher Konflikte zwischen Vertragsparteien vermieden werden sollen. Mit der Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 wurde der Mietspiegel ausgebaut und zusätzlich zum einfachen Mietspiegel ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel geschaffen.

Der Gesetzgeber sieht weiterhin beide Instrumente zur Bestimmung des Mietspiegels als vollwertig an. Der Hauptunterschied des einfachen Mietspiegels zum qualifizierten Mietspiegel liegt darin, dass der letztere als die hochwertige Alternative angesehen wird, welcher im Abstand von zwei Jahren angepasst und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt werden muss.

  1. Einfacher Mietspiegel: Bildet eine Übersicht über übliche Miethöhen in einer Stadt oder Gemeinde. Der einfache Mietspiegel erlangt seine Gültigkeit, sobald dieser von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erarbeitet und anerkannt worden ist. Zur Berechnung des einfachen Mietspiegels wird lediglich der Faktor der üblichen Mietentgelte berücksichtigt.
  2. Qualifizierter Mietspiegel: Diese Art von Mietspiegel muss bestimmte Anforderungen erfüllen, welche gemäß § 558 d BGB an das Gesetz geknüpft sind. Zur Berechnung des qualifizierten Mietspiegel, werden weitere Faktoren miteinbezogen, wie die Lage, die Ausstattung der Wohnung, das Baujahr, Energieeffizienz und die Wohnungsgröße.
    • Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
    • Anerkennung von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter
    • Anpassung des Mietspiegel an die Marktentwicklung im Abstand von zwei Jahren
    • Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegel nach vier Jahren

Entstehungsgeschichte des Mietspiegels

Die erste Erwähnung des Begriffs Mietspiegel lässt sich bis in die 70er Jahre verfolgen. Die damalige Regierung war sich einig, dass das vorhandene Miethöhegesetz (MHG) als Bezugnahme die örtlichen Vergleichsmieten durch Mietspiegel nehmen sollte. 1982 wurde zum ersten Mal der Mietspiegel wortwörtlich im Miethöhegesetz festgehalten.

Der Mietspiegel wurde als die effizienteste Methode angesehen, um die wirtschaftliche Entwicklung des Wohnmarktes darzustellen. In diesem erwähnten Miethöhegesetz von 1982 wurde dabei folgendes von den Gemeinden gefordert:

...soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist, Mietspiegel erstellen.

Die Erstellung vom Mietspiegel

Grundsätzlich besteht keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen, sodass es Gemeinden gibt, die eine solche Übersicht nicht bereitstellen können. Dennoch werden in Deutschland rund 750 verschiedene Mietspiegel, die für Städte oder Gemeinden erstellt worden sind, gezählt.

Mietspiegel werden immer als eine Tabelle zur besseren Übersicht erstellt. Die dargestellten Daten werden mithilfe der Kenngrößen, die bereits oben im Artikel erwähnt wurden, gebildet. Eine sogenannte Mietspiegeltabelle beispielsweise für die Stadt Berlin enthält Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung und wie diese zu bewerten sind und wie sie sich auf den Mietpreis auswirken. Zudem enthält eine Mietspiegeltabelle (siehe Mietspiegel München und Mietspiegel Hamburg) einen Textteil, der Hinweise zur Einordnung von Wohnungen gibt und Erläuterungen zur Berechnung.

Kein Mietspiegel vorhanden? Der Mietspiegel dient Mietern wie Vermietern als Orientierung bei Mietpreisen. Doch was tun, wenn kein Mietspiegel existiert? Dies kann in der Tat eintreten, wovon in der Regel kleine Gemeinden und Städte betroffen sind. Laut Gesetzgeber unterlaufen Mietspiegel keiner Pflicht, sodass kleine Gemeinden aufgrund des Aufwandes diese nicht anfertigen. In diesem Fall können Mietobjekte mit vergleichbaren Objekten verglichen werden, um einen angemessen Mietpreis festzustellen.

Mieterhöhung Mietspiegel

In diesem Abschnitt klären wir, welche Bedeutung dem Mietspiegel bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen wird. Üblicherweise werden Mietverhältnisse auf längere Zeit abgeschlossen. Damit der Vermieter seine eingenommene Miete wirtschaftlich aufrechterhalten kann, stehen ihm in gewissen Abständen Anpassungen der Miethöhe zu.

Es gibt die Möglichkeit jegliche Mietänderungen bereits im Mietvertrag festzuhalten, darunter fallen die Staffelmiete und Indexmiete. Zudem steht dem Vermieter die Option über dem Vertrag hinaus Mieterhöhungen vorzunehmen. Diese Mieterhöhungen orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die aus dem Mietspiegel resultiert.

Die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert die üblichen Mietentgelte in einer Gemeinde - es handelt sich um eine Spanne und um keine genaue Einzelmiete. Der Vermieter kann die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn:

  • die neue Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  • zum Zeitpunkt der Mieterhöhung die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.
  • die Mieterhöhung die Mietpreissteigerung von 20 % innerhalb von 3 Jahren nicht übersteigt. Diese Regelung wird als Kappungsgrenze bezeichnet.
  • der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform vorlegt und begründet.
  • der Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf den einfachen und qualifizierten Mietspiegel stützt und die neue Miete in Zahlen ausweist.

Mietendeckel vs. Mietspiegel Berlin

Der Berliner Mietendeckel wurde Anfang des Jahres 2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen und hatte das Ziel, den Preisanstieg der Mieten in Berlin zu dämpfen. Mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels wurden die Mieten von rund 1,9 Millionen Haushalten auf dem Stand vom Juli 2019 eingefroren. Am 15. März 2021 wurde der Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt und seitdem gelten wieder die Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und der Berliner Mietspiegel.

Bei dem Mietspiegel Berlin handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der alle zwei Jahre vom Berliner Senat herausgegeben wird. Der Berliner Mietspiegel gibt das Mietpreisniveau in den bestehenden Mietverhältnissen wider. Zur Berechnung werden Mietänderungen und Mietvertragsabschlüsse der letzten vier Jahren herangezogen.

Mit dem Berliner Mietspiegel können Vermieter ihre Mieterhöhungen begründet. Gleichzeitig können Mieter prüfen, ob die Mieterhöhung rechtens ist. In welchem Zusammenhang stehen die Mietspreisbreme und Kappungsgrenze mit dem Berliner Mietspiegel?

  1. Mietpreisbremse: Sie ist unmittelbar mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verknüpft, die wiederum aus dem Mietspiegel resultiert. Die Mietspreisbremse wird in Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt eingesetzt und dämpft die Mieten bei Neuvermietungen ein. Die Mietpreisbremse erlaubt Mieten, die maximal bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  2. Kappungsgrenze: Ist im Mietrecht festgelegte gesetzliche Regelung. Die Kappungsgrenze bezieht sich auf bestehende Mietverhältnisse und erlaubt innerhalb von drei Jahren einen Mietpreisanstieg von lediglich 20 %. Die Bedeutung der Kappungsgrenze äußert dadurch, dass sie Mieterhöhungen kappt, die laut den ortsüblichen Vergleichsmieten zulässig wären.

📈 Der Mietspiegel nach Städten

👍 Mietspiegel Berlin

Sie wollen den Mietspiegel Berlin in Erfahrung bringen? Die Berliner Mietspiegeltabelle 2021 finden Sie hier: Berliner Mietspiegel

🥨 Mietspiegel München

Welche Mietpreisniveaus gelten in München? Zum aktuellen Zahlen und Fakten gelangen Sie über diesen Link: Mietspiegel München

🍺 Mietspiegel Köln

Die Bevölkerung in Köln nimmt zu. Aus dem Bevölkerungsanstieg resultiert eine hohe Neuvermierungsquote und die Mietpreise steigen. Die durchschnittliche Miete in €/m² erfahren Sie hier: Mietspiegel Köln

🔒 Mietspiegel Leipzig

Den Leipziger Mietspiegel präsentiert die offizielle Website koeln.de. Zur Download der Leipziger Mietspiegeltabelle gelangen Sie über diesen Link: Mietspiegel Leipzig

📢 Mietspiegel Stuttgart

Alle zwei Jahre veröffentlicht die Stadt Stuttgart den qualifizierten Mietspiegel. Zur kostenlosen Online-Version geht es hier lang: Mietspiegel Stuttgart

📕 Mietspiegel Essen

Der Mietspiegel für Essen ist kostenlos abrufbar. Zum Mietspiegel brauchen Sie lediglich diesen Button zu betätigen: Mietspiegel Essen

🚢 Mietspiegel Hamburg

Die Stadt Hamburg bietet einen Online-Mietenspiegel an. Mit diesem können die Mietenspiegel-Spannenwerte für eine Wohnung schnell und einfach ermittelt werden: Mietspiegel Hamburg

💰 Mietspiegel Frankfurt

Der Frankfurter Mietenspiegel gibt Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten. Den Mietspiegel für Frankfurt können Sie über diesen Link herunterladen: Mietspiegel Frankfurt

Aktualisiert am