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Mietendeckel Berlin: Was tun nach Mietendeckel-Aus?

Das Aus des Mietendeckel Berlin: Was nun?

Der Mietendeckel, auch als Berliner Mietendeckel bekannt, steht als Abkürzung für das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin. Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 15. März 2021 wurde der “Berlin Mietendeckel” für nichtig erklärt, da es mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist. Welche Konsequenzen folgen nun mit dem Beschluss? Wir erklären, inwieweit sich das Mietendeckel-Aus auf die Mietobergrenzen, Mietsenkungen, Rückzahlungen und Mieterhöhungen auswirkt.


Mietendeckel Berlin: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen

Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) wurde am 30. Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus von Berlin beschlossen. Das Ziel bestand darin, den Anstieg der Mieten in der Stadt zu bremsen. Bei dem von der rot-rot-grünen Koalition angestoßenen Gesetz handelte es sich um ein bundesweit einmaliges Gesetzesvorhaben.

Das Bundesverfassungsgericht entschied am 25. März 2021, dass der sogenannte Mietendeckel Berlin nichtig ist. Das Bundesverfassungsgericht begründete die Mietendeckel Entscheidung damit, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz fehle. Welche wesentlichen Regelungen wurden im Berliner Mietendeckel festgehalten?

Mietendeckel Berlin: Was wurde alles begrenzt?

  1. MIETENSTOPP: Mit dem Inkrafttreten des Berliner Mietendeckel im Jahr 2020 wurden die Mieten von rund 1,9 Millionen Wohnungen auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Vermieter bzw. Wohnungsgeber konnten keine Mieterhöhungen fordern, die über den Mieten vom 18. Juni 2019 lagen. Außerdem wurden Mieterhöhungen auch bei Staffelmieten, Indexmieten und die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verboten. Lediglich die Anpassung an die Inflation wurde erlaubt, jedoch erst ab dem 1. Januar 2022.
  2. MIETOBERGRENZEN: Des Weiteren wurden Obergrenzen für Mieten eingeführt, die sich an den Mittelwerten des Mietspiegels 2013 orientierten. Zum Beispiel wurde die Höchstmiete von 9,80 € / m² für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad erlaubt, die zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig wurden. Alle Obergrenzen wurden in der offiziellen Mietentabelle festgehalten.
  3. MIETPREISABSENKUNG: Neun Monate nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels wurden auch überhöhte Mieten verboten. Überhöhte Mieten waren diejenigen, die mehr als 20 % über der entsprechenden Mietobergrenze in der Mietentabelle lagen.
  4. MODERNISIERUNGSUMLAGE: Ebenfalls sollten mit dem Mietendeckelgesetz die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung eingeschränkt werden. Die Begrenzung der Modernisierungsumlage wurde auf 1 € / m² monatlich gekappt.

Bundesverfassungsgericht kippt den Berliner Mietendeckel

Mietendeckel Berlin: Was gilt nun nach dem Mietendeckl-Aus?

Der seit Februar 2020 geltende Berlin Mietendeckel wurde im März 2021 für verfassungswidrig erklärt. Die Karlsruher Richter erklärten, dass das Land mit dem Berliner Mietendeckel seine Kompetenzen überschritten habe und dass vielmehr der Bund für Mietbegrenzung zuständig sei. Zum Beispiel mit dem Instrument Mietpreisbremse, welche im Jahr 2015 beschlossen wurde.

Welche Konsequenzen folgen? Alles zur Mietendeckel-Entscheidung

Der Berliner Mietendeckel ist nun Geschichte. Doch was bedeutet diese Entscheidung für Mieter? Drohen Rückzahlungen? Fragen und Antworten, erhalten Sie in diesem Abschnitt.

Mietendeckel Rückzahlung - Das gilt für Mieter

Grundsätzlich beeinträchtigt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht die Wirksamkeit der Mietpreisbremse. Diese bleibt weiterhin verfassungsgemäß und wirksam. Nichtsdestotrotz müssen sich Mieter auf schwierige Zeiten einstellen, denn sie müssen mit erheblichen finanziellen Belastungen rechnen.

Mieter, die durch den Mietendeckel Mietreduzierungen erhalten haben und einen Teil der Miete einbehalten haben, müssen diese an den Vermieter zurückzahlen. In diesem Fall ist die Mietendeckel Berlin Rückzahlung erst nach einem Schreiben seitens des Vermieters zu leisten.

Mietern, die den ausstehenden Betrag innerhalb einer angemessenen und gesetzten Frist nicht begleichen, kann eine außerordentliche Kündigung drohen. Vermieter sollten sich jedoch diese Entscheidung gründlich überlegen und gegebenenfalls als Möglichkeit Ratenzahlungen anbieten.

Finanzielle Unterstützung Mietervereine haben bereits zu Beginn des Mietendeckels Mietern empfohlen, das eingesparte Geld zurückzulegen, da das Gesetz von Beginn an rechtlich umstritten war. Nichtsdestotrotz wird davon ausgegangen, dass rund 40.000 Berliner finanzielle Hilfen benötigen werden, um die anstehenden Rückzahlungen zu begleichen. Mieter, die staatliche Leistungen erhalten, werden die Aufwendungen erstattet. Für alle anderen wurde ein Zuschuss “Sicher-Wohnen-Hilfe” gewährt (Ablaufdatum: 30. Juni 2021).

Mietendeckel Rückzahlung - Das gilt für Vermieter

Vermietern wird empfohlen, die Nachzahlungen der einbehaltenen Miete bis zu einer bestimmten Frist einzufordern. Ist der Mieter nicht in der Lage, die Mietendeckel Rückzahlung auf Anhieb zu bezahlen, so sollten Vermieter aus Fairnessgründen beispielsweise Ratenzahlungen anbieten.

Einige große Wohnungskonzerne, z. B. Vonovia, verzichten auf Rückforderungen, andere wiederum scheinen unbeeindruckt davon zu sein, z. B. das Wohnungsunternehmen die Deutsche Wohnen. Laut dem Unternehmen, welches 115.000 Wohnungen unterhält, geht es im Durchschnitt um 430 € pro Mieter. Vonovia-Chef Rolf Buch begründet den Verzicht damit:

Nur wenige Mieter werden das Geld in die Spardose gelegt haben. Deshalb setzen wir dieses Signal und verzichten auf die Mieteinnahmen, die uns eigentlich zustehen.

Nach Mietendeckel-Aus: Mieterhöhungen

Nunmehr dürfen Vermieten sowohl bei Bestand- auch als Neuvermietungen Mieterhöhungen über den Mietendeckel vornehmen. Diese Mieterhöhungen sind möglich, solange die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Des Weiteren entfallen Verbote von Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexmieten. Alle Mieterhöhungen müssen jedoch innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse liegen. Voraussetzungen zur erfolgreichen Umsetzung einer Mieterhöhung:

  • Der Vermieter muss den Mieter auf das Vorliegen einer entsprechenden Mieterhöhung hinweisen, beispielsweise in Form eines schriftlichen Schreibens. Ebenso muss der Mieter seine Zustimmung bezüglich der neuen Miethöhe erteilen.
  • Die Mieterhöhung hat nur dann ihre Gültigkeit, wenn zum Zeitpunkt, in dem die neue Miete eintreten soll, die bestehende Miete 15 Monate unverändert blieb.

Mietpreisbremse Der Hintergrund der Mietpreisbremse liegt darin, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten eindämpfen. Die Mietpreisbremse in Berlin gilt seit dem 1. Juni 2015 in der ganzen Stadt, sodass bei Neuvermietungen die Mieten nicht mehr als 10 % über der Miete liegen dürfen, die laut des Mietspiegels für den Ort gilt.

Fazit: Mietpreisbremse erlöst den Berliner Mietendeckel?

Da der Mietendeckel Berlin für nichtig erklärt wurde, hat der Vermieter nun die Möglichkeit, höhere Mieten zu verlangen und auch Nachforderungsansprüche zu stellen. Die neuen Miethöhen müssen allerdings im Rahmen der Mietpreisbremse liegen.

Da Mieter und Vermieter in der Regel über viele Jahre vertraglich gebunden sind, lohnt sich jede Situation individuell zu betrachten und gegebenenfalls individuelle Lösungen anzuwenden, z. B. dem Mieter die Möglichkeiten zu geben, die Nachzahlungen in Form von Ratenzahlungen zu leisten.

Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze. Der wesentliche Unterschied der Mietpreisbremse zu Kappungsgrenze liegt darin, dass die erstere Maßnahme die Preise bei Neuvermietung deckelt. Die Kappungsgrenze bezieht sich wiederum auf bestehende Mietverhältnisse. Sie deckelt die Mieten, die innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen dürfen. Bundesländer, bei denen Wohnungsmangel herrscht, können die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % reduzieren.

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